2025年房地产经纪人静态租金回报率与动态租金回报率（DSCR）专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人静态租金回报率与动态租金回报率（DSCR）专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人静态租金回报率与动态租金回报率

（DSCR）专题试卷及解析

2025年房地产经纪人静态租金回报率与动态租金回报率（DSCR）专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、静态租金回报率主要反映的是什么？

A、房地产投资的长期增值潜力

B、不考虑融资成本和房产增值的年租金收入与投资成本的比例

C、考虑贷款利息后的净现金流与投资额的比例

D、房产未来市场价值的增长预期

【答案】B

【解析】正确答案是B。静态租金回报率，也称为毛租金回报率，其核心是衡量房产

的租金收益能力，计算时只考虑年租金收入和房产购买价格（或投资成本），不涉及贷

款利息、税费、维修费等运营成本，也不考虑房产本身的增值。选项A和D涉及的是

房产增值，属于动态或长期投资回报的范畴，不是静态租金回报率的反映。选项C描述

的是动态租金回报率（或净租金回报率）的概念，因为它考虑了融资成本（贷款利息）。

知识点：静态租金回报率的定义与核心要素。易错点：容易将静态回报率与考虑了更多

因素的动态回报率或综合投资回报率混淆。

2、在评估商业地产投资时，DSCR（偿债备付率）通常被用于衡量什么？

A、房产的流动性

B、租金收入的稳定性

C、偿还债务的能力

D、房产的市场竞争力

【答案】C

【解析】正确答案是C。DSCR（DebtServiceCoverageRatio），即偿债备付率，是

衡量物业产生的净营业收入（NOI）足以覆盖其债务偿还（包括本金和利息）能力的指

标。它是贷款机构评估商业地产贷款风险的关键指标。选项A流动性指资产变现的难

易程度，B租金稳定性是影响NOI的因素之一，但DSCR是综合衡量偿债能力的直接

指标。选项D市场竞争力是更宏观的商业概念。知识点：DSCR的定义、计算目的和

应用场景。易错点：可能会误将DSCR与衡量租金水平或市场价值的指标混淆，其核

心在于“偿债能力”。

3、当市场利率上升时，对于采用浮动利率贷款的投资者，其DSCR可能会发生什

么变化？

A、必然上升

B、必然下降

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C、保持不变

D、变化方向不确定，取决于租金增长速度

【答案】B

【解析】正确答案是B。DSCR的计算公式（概念上）是净营业收入除以年还本付息

额。当市场利率上升，浮动利率贷款的利息支出会增加，导致年还本付息额增加。在净

营业收入（主要来自租金）不变或增长速度跟不上利息增长速度的情况下，分母增大，

DSCR会下降。选项A和C与逻辑相反。选项D有一定迷惑性，但题目问的是“可能”

发生什么变化，利率上升直接导致偿债成本增加，是导致DSCR下降的直接且最常见

的影响，除非租金同步大幅增长，但“必然下降”是更直接的趋势判断。知识点：利率变

动对DSCR的影响机制。易错点：忽略了浮动利率与偿债成本的直接关联，或过度考

虑租金增长的抵消作用而忽略了题目问的是“可能”的趋势。

4、一位投资者购买了一套公寓，其年租金收入稳定，但每年的物业费、维修费等运

营成本很高。这种情况下，该房产的静态租金回报率与净租金回报率的关系最可能是？

A、静态回报率远高于净回报率

B、静态回报率等于净回报率

C、静态回报率低于净回报率

D、两者没有直接关系

【答案】A

【解析】正确答案是A。静态租金回报率仅用年租金收入除以购房总价，而净租金

回报率则用（年租金收入年运营成本）除以购房总价。当运营成本很高时，净租金收入

会远低于毛租金收入，导致净回报率显著低于静态回报率。选项B只有在运营成本为

零时才成立，现实中不可能。选项C与逻辑相反。选项D错误，两者都是基于租金和

成本的回报率指标，存在直接的计算关系。知识点：静态租金回报率与净租金回报率的

区别与联系。易错点：容易忽略“运营成本高”这一关键条件，或混淆两个回报率的计算

口径。

5、DSCR等于1.0意味着什么？

A、物业的净营业收入恰好能覆盖其债务偿还

B、物业有很强的偿债能力，风险很低

C、物