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2025年房地产经纪人成本法在工业地产估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法在工业地产估价中的应用专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在工业地产估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在工业地产估价中，成本法最适用于哪类物业的评估？

A、市中心商业综合体

B、老旧住宅小区

C、新建标准化厂房

D、历史保护建筑

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法适用于新建或重建成本可准确核算的工业物业，如

标准化厂房。A选项商业综合体价值主要受收益影响，B选项老旧住宅存在较多折旧，

D选项历史保护建筑具有特殊价值，均不适合成本法。知识点：成本法适用条件。易错

点：误认为成本法适用于所有物业类型。

2、工业地产重置成本中不包括以下哪项？

A、土地取得成本

B、前期工程费

C、企业搬迁补偿费

D、基础设施建设费

【答案】C

【解析】正确答案是C。重置成本包含土地、建筑及配套费用，但企业搬迁补偿属

于经营性支出，不计入物业成本。A、B、D均为标准成本构成。知识点：重置成本构

成。易错点：混淆物业成本与企业经营成本。

3、工业地产实体性贬值主要考虑的因素是？

A、技术落后

B、物理磨损

C、政策变化

D、区位劣势

【答案】B

【解析】正确答案是B。实体性贬值指物理损耗，如建筑老化、设备磨损。A为功

能性贬值，C为经济性贬值，D为区位因素。知识点：贬值类型区分。易错点：将各类

贬值因素混淆。

4、成本法评估工业地产时，市场比较法主要用于确定？

A、建筑成本

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B、土地价值

C、折旧率

D、管理费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法中土地价值通常通过市场比较法确定，建筑成本则

通过定额或调查确定。C、D需专业测算。知识点：成本法与其他方法结合。易错点：误

认为成本法完全独立使用。

5、工业地产功能性贬值最可能由以下哪种情况导致？

A、周边新建住宅区

B、厂房层高不足

C、区域产业转移

D、环保政策收紧

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能性贬值指物业本身不适应需求，如层高不足影响设备

安装。A、C、D属于外部经济因素。知识点：功能性贬值特征。易错点：与经济性贬

值混淆。

6、成本法评估工业地产时，开发利润通常按什么计算？

A、土地成本

B、建筑成本

C、总成本

D、市场价值

【【答案】C

【解析】正确答案是C。开发利润基于总投资（土地+建筑+配套）计算，反映行

业平均回报率。A、B不全面，D是评估结果而非计算基数。知识点：开发利润计算基

数。易错点：误用单项成本计算。

7、工业地产成本法估价中，“有效年龄”是指？

A、建筑实际建成年限

B、考虑维护后的折算年限

C、土地使用权剩余年限

D、设备使用年限

【答案】B

【解析】正确答案是B。有效年龄根据维护状况调整，可能小于或大于实际年龄。A

为实际年龄，C、D为其他指标。知识点：有效年龄概念。易错点：与实际年龄混淆。

8、以下哪种情况最可能导致工业地产经济性贬值？

A、厂房结构老化

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B、消防标准提高

C、高速公路改道

D、设备型号过时

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性贬值由外部因素导致，如交通条件变化。A为实体性

贬值，B、D为功能性贬值。知识点：经济性贬值成因。易错点：混淆内外部贬值因素。

9、成本法评估工业地产时，“重建成本”与”重置成本”的主要区别是？

A、包含范围不同

B、材