轨道交通综合开发和相关土地政策的创新与实践.pdfVIP

都市快轨交通·第26卷第6期2013年12月快轨论坛

doi：10．3969／j．issn．1672—6073．2013．06．001

轨道交通综合开发和

相关土地政策的创新与实践

刘龙胜肖胜

(深圳市规划国土发展研究中心广东深圳518000)

1．1．1开发规模小

摘要综合开发是解决城市轨道交通融资难的重要

目前，我国轨道交通综合开发尚处于起步阶段，一

手段，但其开展比较被动，且受土地供应制度的限制，

些城市已经在车站和停车场上盖物业开发、线路沿线

目前我国城市轨道交通综合开发规模小、对轨道融资

地块开发等方面进行了一些尝试，但总体开发规模有

限。如深圳的轨道交通综合开发走在了全国的前列，

但也仅仅是处于探索阶段，轨道二期工程对前海湾车

辆段、蛇口西车辆段、塘朗车辆段、横岗车辆段、龙华车

辆段、深大站等6个地块实施上盖物业开发，总开发面

积约359万m。与香港地铁在现有152个轨道站点中

有42个进行了物业开发的水平相比，深圳的轨道综合

物业开发远远落后L1-：z~。

1．1．2对轨道投融资影响小

国内城市引入轨道交通综合开发，最重要的目的

就是取得商业开发收益，以弥补轨道建设运营。但从

轨道交通综合开发是指在城市轨道交通建设的同

实际情况来看，国内城市轨道交通综合开发对轨道投

时，利用其所提供的区位优势，对站点周边及沿线的土融资的贡献较小，轨道交通资金投入仍主要依靠政府

地进行高密度的商业开发，优化城市空间和土地利用布财政。上海申通集团非票务收入占总资金收入的

局，改善城市环境。在目前轨道交通建设运营资金普遍10％，每年现金收入只有6亿元，基本与轨道投资额度

短缺的情况下，进行城市轨道交通土地综合开发，有利不具可比性。而综合开发做得较好的城市，如香港地

于回收轨道沿线土地增值收益，平衡城市轨道交通的建铁，2010年商业收入占地铁经营总收入的61％，东京

设成本及其运营亏损，解决城市轨道交通融资的难题。地铁商业收入也占到31％。

1轨道交通综合开发现状及其问题分析1．1．3未能有效实践节约集约利用土地的理念

1．1综合开发现状及存在的问题地铁站点及车辆基地上盖空间与地铁设施的空间

目前，国内大部分城市均已认识到轨道交通综合开发结构密不可分，其开发利用与地铁的建设运营密不可

的重要性，较多轨道交通建设或投资主体已经开展或正在分，若错失同步建设的机会，很难进行二次开发，因此

开展土地储备、物业开发或上盖物业等类