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理论专辑

THEORYCOLLECTION

物业公司成本控制分析

文/Article张卢

摘要：我国物业行业发展时间较短，行业门槛较低，造成了竞争的白热化。除了不断提高客户满意度，赢得市场认可，还应加强对物业公

司的成本控制，增强其盈利能力，使物业公司在激烈的市场竞争中持续稳定发展。基于此，文章从物业管理的业务范围及成本类型入手，通过

对物业行业成本管理存在的问题进行分析，提出了加强项目前期开发介入、完善成本管理组织架构、加强成本管理制度建设等相关成本控制措

施，以期为物业行业的成本控制提供有效借鉴

关键词：物业管理；成本控制；成本管理

物业管理行业作为房地产行业的分支，经过近30年从物业管理的业务范围及成本类型可以看出，物业

的发展逐步走向成熟，也迎来了前所未有的机遇和挑战。管理涉及的条线多，范围大，区域广，企业的成本管理

优质、高效的物业管理服务能进一步满足人们对美好生难度较大。

活的向往，将更多便利带到人们生活中去。

2物业公司成本管理存在的问题

1物业管理的业务范围及成本类型2.1成本管理意识薄弱

物业公司的主要工作内容是对在管项目提供保安、成本管理工作的实施效果与物业公司全体员工的重

M3NI不媒保洁、绿化、客服及设施设备的维修保养等服务。业务视程度有较大的关联。部分物业公司的员工把成本控制

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范围具体包括物业范围内所有公共地上、地下建筑物和看作由少数管理人员和财务人员进行的工作，认为成本、

附属配套设施的清洁、维护、保养、管理；共用设施设效益都应由企业领导和财务部门负责。部分物业公司未

备的维修、保养、运行和管理；安防管理；停车场管理；能将成本费用控制纳入公司战略发展规划，而是将重心

日常保洁；日常绿化养护；特约服务：业主信息维护等。放在项目管理规模的扩张及多种经营业务的开展上，并

根据以上业务范围，可将物业服务成本大致分为八未对目标成本费用进行详细调研和实际测算。经常是成

个方面：（1）人员薪酬及社保，包括职能部门及项目一线本问题发生后才去分析原因，进而弥补管理漏洞。个别

客服、工程、秩序、保洁人员的薪酬及社保等：（2）公区物业公司管理人员的成本管理意识不足，不积极探索成

能耗支出，包括配电房柴油费、公共区域水电费：（3）物本控制方式，员工在实际工作中也无法充分意识到成本

资采购支出，包括购置工程物资、安防物资、消防物资、管理工作的推进对公司年度目标完成的重要意义，使成

社区活动物资、标识标牌、办公家具等：（4）日常办公费用，本管理工作流于表面，不能产生实际效果，进而导致成

包括电话费、宽带费、打印费、耗材费、邮递费、固定本管控工作无法有效推进。

资产折旧费等：（5）日常清洁费用，包括垃圾清运、四2.2组织架构不完善

害消杀、空气治理、外墙清洗、石材养护等；（6）维修从企业长远发展的角度看，成立专门的成本管理部，

保养费，包括电梯维保、电梯年检、弱电维保、消防维保、对项目的成本发生情况进行目标成本测算、成本控制、

机电维修等：（7）前期介入成本，包括前期开办物资费、成本考核，具有十分重要的意义。受公司规模和人力配

验房费用、开荒保洁费等；（8）多经成本，主要包括企置的影响，部分物业公司并没有单独设立成本管理部，

业根据战略发展需要因开展多种经营发生的成本。而是由财务部门从账务核算后的账面角度分析成本，但

个别业务可能存在未严格按照按权责发生制进行入账处前期开发阶段

理的