2025年特许金融分析师房地产投资信托的DCF估值专题试卷及解析.docxVIP

2025年特许金融分析师房地产投资信托的DCF估值专题试卷及解析

2025年特许金融分析师房地产投资信托的DCF估值专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产投资信托（REITs）的DCF估值中，最关键的假设是？

A、历史租金增长率

B、未来现金流预测

C、当前市场利率

D、可比公司市盈率

【答案】B

【解析】正确答案是B。DCF估值的核心是预测未来现金流，这是估值的基础。A选项历史数据仅作参考，C选项影响折现率但非核心，D选项属于相对估值法范畴。知识点：DCF估值原理。易错点：过度依赖历史数据而忽视未来预测。

2、REITs的终值计算通常采用哪种方法？

A、清算价值法

B、永续增长模型

C、账面价值法

D、可比交易法

【答案】B

【解析】正确答案是B。永续增长模型是REITs终值计算的标准方法，假设资产持续经营。A、C、D选项在特定情况下使用，但非主流方法。知识点：终值计算方法。易错点：混淆不同终值计算方法的适用场景。

3、影响REITs折现率的最主要因素是？

A、管理团队经验

B、地理位置

C、无风险利率

D、租户质量

【答案】C

【解析】正确答案是C。无风险利率是折现率的基础，其他因素通过风险溢价体现。A、B、D选项影响现金流而非折现率。知识点：折现率构成。易错点：混淆影响现金流和折现率的因素。

4、在REITs的DCF模型中，资本性支出（CapEx）通常如何处理？

A、全部费用化

B、资本化并摊销

C、从经营现金流中扣除

D、计入折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。CapEx应从经营现金流中扣除，以反映实际现金流出。A、B、D选项处理方式错误。知识点：现金流计算。易错点：混淆会计处理和现金流处理。

5、REITs的DCF估值中，租金收入预测最应关注？

A、历史租金水平

B、租约到期情况

C、市场平均租金

D、通胀率

【答案】B

【解析】正确答案是B。租约到期情况直接影响未来租金收入变动。A、C、D选项是辅助参考因素。知识点：收入预测。易错点：忽视租约结构对收入的影响。

6、REITs的DCF模型中，折旧费用如何处理？

A、直接扣除

B、加回非现金支出

C、忽略不计

D、资本化处理

【答案】B

【解析】正确答案是B。折旧是非现金支出，应在计算现金流时加回。A、C、D选项处理错误。知识点：非现金支出调整。易错点：混淆会计利润和现金流。

7、REITs的DCF估值中，营运资本变动如何影响现金流？

A、增加则减少现金流

B、增加则增加现金流

C、无影响

D、仅影响会计利润

【答案】A

【解析】正确答案是A。营运资本增加占用现金，减少自由现金流。B、C、D选项理解错误。知识点：营运资本管理。易错点：忽视营运资本变动对现金流的影响。

8、REITs的DCF模型中，终值占比过高表明？

A、增长前景好

B、估值不确定性大

C、折现率合理

D、现金流稳定

【答案】B

【解析】正确答案是B。终值占比高说明估值对长期假设敏感，不确定性大。A、C、D选项理解片面。知识点：估值敏感性分析。易错点：忽视终值占比的警示意义。

9、REITs的DCF估值中，最敏感的参数通常是？

A、折现率

B、初始现金流

C、增长率

D、资本性支出

【答案】C

【解析】正确答案是C。增长率对终值影响最大，通常是最敏感参数。A、B、D选项影响相对较小。知识点：敏感性分析。易错点：低估增长率对估值的影响。

10、REITs的DCF模型中，如何处理空置率？

A、忽略不计

B、按历史平均

C、预测未来变化

D、固定为行业均值

【答案】C

【解析】正确答案是C。空置率应动态预测，反映市场变化。A、B、D选项处理方式过于简化。知识点：空置率预测。易错点：忽视空置率的动态性。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、REITs的DCF估值中，自由现金流计算需要调整哪些项目？

A、折旧与摊销

B、资本性支出

C、营运资本变动

D、利息支出

E、税收

【答案】A、B、C

【解析】正确答案是A、B、C。自由现金流需调整非现金支出、资本支出和营运资本。D、E选项在REITs中通常不扣除。知识点：自由现金流计算。易错点：混淆REITs和一般公司的现金流计算。

2、影响REITs折现率的因素包括？

A、无风险利率

B、市场风险溢价

C、REITs特定风险

D、杠杆水平

E、管理层薪酬

【答案】A、B、C、D

【解析】正确答案是A、B、C、D。折现率由无风险利率、市场风险溢价、特定风险和杠杆决定。E选项无直接影响。知识点：折现率构成。易错点：忽视杠杆对折现率的影响。

3、REITs的DCF估值中，收入预测应考虑？

A、租约到期情况

B、市场租金趋势

C、空置率变化

D、租户质量

E、宏观经济环境

【答案】A、B、C、D、E

【解析】正确答案是A、B、C