2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1104）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价的最高最佳利用原则要求，评估价值应是在（）下的价值。

A.法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化

B.当前实际用途且持续使用

C.开发商规划的最优用途

D.政府规划限制范围内的任意用途

答案：A

解析：最高最佳利用需同时满足四个条件：法律上允许（合法性）、技术上可能（可行性）、财务上可行（经济合理性）、价值最大化（效益最大化）。选项B是现状利用，未体现“最佳”；C忽略法律限制；D未强调价值最大化，故错误。

某宗住宅房地产采用市场法估价时，选取的可比实例成交价格为150万元，交易时含有3%的卖方税费由买方承担（正常交易中卖方税费为售价的6%）。则该可比实例的正常成交价格应为（）万元。

A.141.51

B.159.00

C.142.50

D.154.64

答案：A

解析：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-卖方应缴纳的税费比率)。本题中卖方实际得到150万元（买方承担了卖方3%的税费，即卖方原需支付6%，现买方支付3%，卖方实际支付3%），因此正常价格=150/(1-6%)≈141.51万元。选项B、C、D未正确应用税费转嫁公式。

下列房地产价值类型中，属于非市场价值的是（）。

A.市场价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.投资价值

答案：C

解析：非市场价值包括快速变现价值、在用价值、清算价值等；市场价值是典型市场条件下的价值；抵押价值是市场价值扣除法定优先受偿款后的价值；投资价值是特定投资者的价值，属于非市场价值但本题选项C更典型。

收益法中，确定报酬率最常用的方法是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.安全利率加风险调整值法

答案：B

解析：市场提取法通过可比实例的净收益与价格求取报酬率，是最直接、常用的方法。累加法（D）和排序插入法（C）是辅助方法；A为干扰项。

工业房地产估价中，最不适用的方法是（）。

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.假设开发法

答案：D

解析：工业房地产通常用于生产，无开发潜力（如无重建、改建可能），故假设开发法不适用。成本法（重置成本）、收益法（租金或经营收益）、市场法（同类工业用地交易）均可适用。

房地产估价时点与价值日期的关系是（）。

A.估价时点必须早于价值日期

B.估价时点与价值日期必须相同

C.估价时点可以是过去、现在或未来

D.价值日期只能是现在

答案：C

解析：价值日期是评估的价值对应的时间点，可根据估价目的设定为过去（如纠纷评估）、现在（常规评估）或未来（如期房评估）；估价时点是评估工作的时间点，通常为价值日期，但也可不同（如追溯性评估）。

下列影响房地产价格的因素中，属于区域因素的是（）。

A.建筑结构

B.容积率

C.基础设施配套

D.土地使用年限

答案：C

解析：区域因素指估价对象所在区域的特征，如交通、教育、医疗等配套；A、D是个别因素（房地产自身特征）；B是规划限制，属于区位因素中的规划条件。

成本法中，计算建筑物折旧时，不需要考虑的因素是（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.自然增值

答案：D

解析：折旧包括物质（物理损耗）、功能（落后）、经济（外部环境恶化）折旧；自然增值是房地产价值随时间上升的部分，不属于折旧范畴。

某写字楼年潜在毛收入为200万元，空置和收租损失率为10%，运营费用率为30%，则年净收益为（）万元。

A.126

B.140

C.98

D.112

答案：A

解析：净收益=潜在毛收入×(1-空置率)×(1-运营费用率)=200×0.9×0.7=126万元。选项B未扣除空置损失，C、D计算错误。

房地产估价报告中，“估价假设和限制条件”部分不包括（）。

A.对估价对象权属的假设

B.对委托人提供资料真实性的假设

C.估价结果的使用期限

D.估价方法的选择依据

答案：D

解析：估价方法选择依据属于“估价技术路线”或“估价方法选用”部分；假设和限制条件包括权属假设、资料真实性假设、使用限制（如有效期）等。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于房地产估价基本原则的有（）。

A.独立、客观、公正原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

答案：ABCD

解析：房地产估价基本原则包括独立客观公正（核心）、合法、价值时点、替代、最高最佳利用、谨慎（抵押估价）等原则，均为大纲要求内容。

市场法中，选取可比实例需满足的条件有（）。

A.与估价对象用途相同

B.成交日期与价值日期相差不超过1年

C.成交价格为正常市场价格

D.位于同一供求圈内

答案：ACD

解析：可比实例需满足：用途相同