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2025年建筑工程-其他-房地产估价师历年参考题典型考点含答案解析

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《房地产估价规范》，下列哪项不属于基本估价原则？（A）估价时点原则（B）替代原则（C）合法原则（D）持续原则

.估价时点原则

B.替代原则

C.合法原则

D.持续原则

【参考答案】A

【解析】估价时点原则要求明确估价时点，其他选项均属于基本原则。替代原则强调相同价值替代，合法原则指以合法权利为前提，持续原则指估价时点价值反映市场持续状态。

2、某宗商业用地土地面积5000㎡，土地出让金标准为1000元/㎡，若需补缴出让金，已知原出让价500元/㎡，当前市场价1200元/㎡，补缴金额应为（C）

A.500万

B.700万

C.700万

D.1200万

【参考答案】C

【解析】补缴差额=（1200-500）×5000=700万。选项A为原出让金额，D为当前市场总价，为错误计算值。

3、房地产估价中，成本法适用条件不包括（B）

A.有完整成本资料

B.市场交易活跃

C.需考虑折旧

D.需区分开发成本

【参考答案】B

【解析】成本法适用于有完整成本资料且市场交易不活跃的估价对象。选项B与成本法适用条件矛盾，其他选项均为适用前提。

4、某住宅楼2010年建成，2023年估价，若建筑寿命50年，残值率5%，折旧年限为（D）

A.13年

B.20年

C.33年

D.43年

【参考答案】D

【解析】折旧年限=（50-5%）×（2023-2010）=43年。残值率5%对应剩余寿命5%，实际折旧年限为总寿命减去残值年限。

5、土地出让金包含土地出让金和土地收益金，其中土地金通常为出让金的（A）

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

【参考答案】A

【解析】根据《城市房地产管理法》，土地收益金比例一般为出让金的10%。选项B为土地出让金与收益金之和的常见误解。

6、在收益法估价中，若净收益递减速度超过直线折旧，应采用（D）

A.市场比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.收益法

【参考答案】D

【解析】收益法适用于收益变化显著的资产，选项D为正确方法。选项C适用于有开发潜力的土地，选项A/B不适用递减收益场景。

7、房地产估价中，市场比较法选取交易案例应具备（C）

A.同类同质

B.同类同质且近期成交

C.类同质且近期成交

D.同类同质且面积相同

【参考答案】C

【解析】市场比较法要求案例具备“三同”（交易时间、区域、条件）和“两异”（估价对象与案例差异）。选项C为完整标准，D仅满足部分条件。

8、某宗地土地等级为一级，容积率为2.0，规划用途为商业，则建筑密度允许值为（A）

A.≤40%

B.≤50%

C.≤60%.≤70%

【参考答案】A

【解析】根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，一级商业用地建筑密度≤40%。选项B为二级用地标准，C/D为工业用地标准。

9、房地产估价中，若估价对象为待开发土地，应优先采用（B）

A.收益法

B.假设开发法

C.成本法

D.市场比较法

【参考答案】B

【解析】假设开发法适用于有开发潜力的土地，需计算成本、税费及预期收益选项C适用于已建项目，选项A/D不适用待开发状态。

10、根据《评估准则》，房地产估价师在采用市场比较法时，应调整的指标不包括（）。

A.区域因素

B.个别因素

C.折旧

D.市场趋势

【参考答案】C

【解析】市场比较法调整项为区域因素（A）和个别因素（B），而折旧（C）属于成本法调整项，市场趋势（D）是动态参数，不直接调整。

11、收益法中，报酬率通常取（）作为计算基准。

A.银行存款利率

B.风险调整后值

C.纯利率

D.政府债券收益率

【参考答案】B

【解析】收益法报酬率需综合风险溢价调整（B），选项A和C为无风险利率，D为低风险利率，均无法反映项目风险。

12、房地产估价中，土地出让金属于（）成本构成。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.税费

D.利润

【参考答案】A

【解析】土地取得成本包括出让金、契税等（A），开发成本指建设费用（B），税费（C）和利润（D）为后续环节。

13、评估建筑物价值时，评估时间应为（）。

A.交易达成日

B.评估基准日

C.预测收益日

D.规划获批日

【参考答案】B

【解析】评估基准日（B）是价值时点，其他选项均与价值时点无关。

14、某宗地评估中，若市场交易案例价格包含政府规定的土地出让金，则调整方法应为（）。

A.扣除出让金后比较

B.直接采用

C.加计出让金

D.忽略出让金

【参考答案】A

【解析】交易案例需剥离政府收费（A），直接采用（B）会高估，加计（C）或忽略（D）均不合理。

15、《不动产评估准则》规定，房地产估价对