中华南大街综合项目评审专项方案.docVIP

中华南大街项目评审方案

上海五行智道营销顾问石家庄分企业

二○一○年二月十一

目录

TOC\o1-3\h\z\u一、项目介绍 1

㈠开发商介绍 1

㈡地块介绍 1

㈢项目基础信息 2

二、市场情况 2

㈠、本市房地产市场宏观分析 2

㈡、本区域同类项目情况 3

㈢、本区域同类项目总体分析： 4

㈣、本项目定价 4

三、本项目SWOT分析 4

㈠、优势 4

㈡、劣势 5

㈢、机会 5

㈣、挑战 5

四、该项目推广销售策略概述 5

㈠项目宣传推广策略概述 5

㈡项目销售计划概述 7

五、项目收益测算 8

六、项目现金流测算 8

七、潜在风险及防控方案 9

㈠可能出现风险 9

㈡规避风险方法 9

八、总结 10

附录：项目实操收益估计分析 11

一、测算基础 11

二、项目所需费用 11

㈠费用预算简表 11

㈡测算依据 12

㈢资金占用成本 13

㈣该项目费用总额累计 13

三、收支平衡点测算 13

㈠各月收支平衡点 13

㈡项目收支平衡点 13

四、收益及利润率测算 13

㈠收益 13

㈡项目税前利润率 13

五、备注 14

一、项目介绍

㈠开发商介绍

企业名称：河北和顺房地产开发

企业地址：石家庄市中华南大街盛景大厦401室

注册资本：万元

企业资质：暂定

既往开发项目：该项目为本企业进入该行业第一个项目。

其它：该企业老板以前从事采矿业多年，现在仍在进行铁矿经营。因其经过哥哥（也是开发商）对本行业有了了解，所以进入该行业。企业含有较为雄厚实力，属于现在能够合作单位。

㈡地块介绍

本项目所在地块位处石家庄市桥西区，在中华南大街和槐安西路交口以南约1000米路东，南北分别和恒丰写字楼和竟然丽家装饰城相邻。该地块使用性质现在为工业用地。在本市“三年大变样”总体布署下，被列入

该地块总占地面积9650平方米。

项目位置图：（图中方框处）

㈢项目基础信息

依据开发商提供初步设计方案，该地块上计划总建筑面积约4万平方米，容积率4.2，其中1-3层为商业裙楼,面积约为6000平方米，4-25层为商住两用小户型公寓，面积约为34000平方米

现在，开发商正在和该厂洽谈具体拆迁事宜，并着手进行拆迁前准备工作。估计工厂拆迁动工时间为5月。同时，开发商正在做土地使用性质变更申请工作。估计项目封顶工时间为底，交房时间为5月。

依据我方和开发商商谈初步结果，对方将把项目中2.4万平方米可售部分交给我企业代理销售，并要求我方在拆迁动工后即开始项目销售工作。

经过我方努努力争取取，开发商同意我企业在不支付项目确保金情况下代理该项目。

二、市场情况

㈠、本市房地产市场宏观分析

以来，针对房地产市场实际情况，国家、河北省及石家庄市均出台了多项直接、间接刺激房地产市场供需政策方法，降低了有效需求购房成本，尤其是减免了二手房交易相关税费、促进了改善性需求释放、增强了房地产开发企业信心和能力，有效地激发了本市房地产市场活力。

1-12月，市区商品房当期上市面积500.52万平方米，商品住房394.6万平方米，同比分别增加44.18%、56.22%；商品房成交面积494.65万平方米，商品住房432.05万平方米，同比分别增加201.41%、252.41%。商品住房供求增量比为0.91：1，商品住房供需基础平衡。受房地产市场观望气氛影响，加之未来市场不确定原因，初，部分开发企业不一样程度地放缓了在建楼盘开发进度，从而使得年初商品房上市量略显不足，4月份以后，因为政策影响，开发企业加紧了开发速度，整个年度市场基础能够满足消费者需求。市区商品住房成交均价为3897元/㎡，同比增加11.17%，月环比增加0.29%，从每个月成交均价看，总体较为平稳，没有出现大起大落现象。市区商品住房成交均价展现小幅上扬趋势。石家庄房地产市场发展健康。

从商品房上市和分布区域看，上市量最大是裕华区达225.4万㎡，占市区商品房上市总量44%，裕华区商品住宅成交量173.13万平方米，裕华区显相对“供大于求”；桥西区上市量最小，上市量84.48万㎡，占商品房上市总量17%，桥西区显相对“供不应求”。项目存在很好市场机会。

在国家宏观政策和省、市政府立即出台多项激励购房方法和住房刚性需求有效释放共同作用下，本市房地产市场回暖较为显著，尤其是商品住宅成交量大幅上升。

从商品住宅成交面积段分布看，90㎡以下面积段商品住宅成交86.31万㎡，占商品住宅成交总量19.97%；90-120㎡面积段商品住宅成交141.59万㎡，占商品住宅成交总量32.77%，中小户型