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价格鉴证师考试案例分析与实务操作技巧

一、案例分析题（共3题，每题20分）

1.房地产价格鉴证案例

题目：

某城市A区一栋办公楼，建成于1998年，建筑面积5000平方米，用途为办公。2023年10月，该办公楼拟用于企业改制资产处置，需进行价格鉴证。已知：

-2003年该办公楼周边类似房地产年租金收益率为8%，最近三年平均空置率为5%；

-重置成本为8000万元，成新率评估为60%；

-市场比较法中选取了三处可比案例，交易时间分别为2021年、2022年和2023年，交易价格分别为8000元/平方米、8500元/平方米和9000元/平方米；

-评估基准日为2023年10月31日。

要求：

（1）说明采用收益法、市场法和成本法评估该办公楼价格的步骤；

（2）计算评估值（需列出计算过程）；

（3）分析各方法的适用性及结果差异原因。

答案与解析：

（1）评估方法步骤：

-收益法：

①收益测算：假设年租金为（1-5%）×5000×8000×（1+5%）^n×8%，需确定租赁期限n（一般取10年）；

②折现计算：采用年金法或递延年金法折现至评估基准日；

③确定折现率：参考无风险利率+风险溢价（如通货膨胀率+行业风险）。

-市场法：

①收集可比案例，修正交易时间、区域因素、物业状况等因素；

②计算修正系数（如时间修正1.02，区域修正0.95）；

③计算比准价格（加权平均修正后的交易价）。

-成本法：

①重置成本测算：8000万元×60%=4800万元；

②考虑功能性折旧（如设备老化）、经济折旧（如空置损失）；

③确定成新率（需现场勘察）。

（2）计算评估值：

-收益法：

年净收益=5000×8000×（1-5%）×8%=240万元；

折现率=4%+6%=10%；

评估值=240×（P/A，10%，10）=240×6.1446=1474.70万元。

-市场法：

比准价格=（8000×0.9+8500×1+9000×1.05）/3=8583元/平方米；

评估值=5000×8583=4291.5万元。

-成本法：

评估值=4800-200（功能性折旧）=4580万元。

（3）方法适用性分析：

-收益法适用于租赁型办公物业，但需稳定现金流；

-市场法客观性强，但可比案例需真实；

-成本法适用于新建或缺乏市场数据时，但易高估旧房价值。

2.企业整体资产价格鉴证案例

题目：

某制造业企业拟上市，需对整体资产进行价格鉴证。已知：

-2022年净利润为500万元，净资产收益率（ROE）为15%；

-市场平均无风险利率为3%，风险溢价为7%；

-可比上市公司市盈率（P/E）为20倍；

-重置成本账面净资产为3000万元，成新率70%。

要求：

（1）采用资产基础法和市场法评估企业价值；

（2）分析两种方法的优缺点及适用场景；

（3）若采用收益法，如何调整参数确保合理性？

答案与解析：

（1）评估方法计算：

-资产基础法：

评估值=3000×70%=2100万元（仅考虑重置成本）。

-市场法：

评估值=500×20=10000万元（以市盈率乘以净利润）。

-收益法（调整后）：

评估值=500×（3%+7%）=500万元（修正后的折现率）。

（2）方法优缺点：

-资产基础法客观但繁琐，适用于资产密集型企业；

-市场法参考性强，但需可比公司，适合成熟行业；

-收益法最能反映企业盈利能力，但需假设持续经营。

（3）收益法参数调整：

-提高折现率以反映行业风险；

-考虑递增式利润增长（如前3年20%，后7年10%）。

3.动产价格鉴证案例

题目：

某运输公司一辆2010年购入的卡车，原值200万元，已使用12年。需评估其2023年10月的变现价值。已知：

-替代重置成本为180万元；

-类似卡车二手市场售价：2011年购入的卡车2023年售价为60万元，2018年购入的卡车售价为40万元；

-卡车年折旧率6%，残值率5%。

要求：

（1）采用成本法和市场法评估卡车价值；

（2）分析折旧计算是否合理，如何修正；

（3）若需用于抵押，价格鉴证应考虑哪些特殊因素？

答案与解析：

（1）评估方法计算：

-成本法：

评估值=200×（1-6%×12）×5%=68万元。

-市场法：

比准价格=（60+40）/2=50万元；

评估值=50万元（需考虑成新率）。

（2）折旧合理性分析：

-年折旧率6%可能过高，需结合实际磨损；

-可参考行业平均折旧（如8%）；

-修正后评估值=200×（1-8%×12）×5%=76万元。

（3）抵押特殊因素：

-考虑变现能力（如市场供需）；

-保险残值；

-税费成本。

二、实务操作题（共4题，每题15分）