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楼宇自控系统维修保养指导方案

一、引言

楼宇自控系统（BuildingAutomationSystem,BAS）作为现代化建筑的“神经中枢”，对建筑内各类机电设备的高效、稳定、节能运行起着至关重要的调控作用。为确保系统长期处于良好工作状态，充分发挥其在提升建筑管理水平、降低运营成本、改善室内环境品质等方面的效能，特制定本维修保养指导方案。本方案旨在规范维修保养工作流程，明确保养内容与标准，为相关从业人员提供系统性的技术指导。

二、适用范围

本方案适用于各类商业楼宇、办公建筑、大型公共设施及工业厂房等所配备的楼宇自控系统的日常维修、预防性保养及故障处理工作。具体涵盖系统中的控制器、传感器、执行器、网络设备、软件平台及相关外围设备。

三、维修保养组织与职责

（一）物业管理方职责

物业管理方应明确楼宇自控系统的归口管理部门及责任人，负责维保工作的统筹协调、计划制定、合同管理、费用预算及效果评估。同时，需建立与专业维保单位及设备供应商的有效沟通机制，确保信息畅通。

（二）专业维保单位职责

专业维保单位应具备相应资质和技术能力，严格按照本方案及合同约定，派遣合格工程师执行具体维保任务。负责制定详细的维保计划、填写维保记录、提交维保报告，并对系统故障进行及时响应与处理。

（三）设备供应商配合

设备供应商应提供必要的技术支持、原厂备件供应及系统升级服务，协助解决疑难故障，并对维保人员进行针对性的技术培训。

四、维修保养内容与周期

（一）日常巡检（每日/每周）

1.系统运行状态检查：通过中央监控工作站，检查各子系统（空调、通风、给排水、变配电、照明等）运行参数是否正常，有无异常报警信息。

2.设备运行声音与外观检查：对现场主要控制器、配电箱等进行目视检查，听有无异常声响，查看有无过热、渗漏、松动、腐蚀等现象。

3.数据记录与分析：记录关键运行数据，如温度、湿度、压力、流量等，初步分析数据趋势，发现潜在问题。

4.报警信息处理：及时响应并处理系统报警，对于无法立即排除的故障，应记录备案并安排处理。

（二）定期保养（每月/每季度/每半年/每年）

1.控制器保养：

*清洁控制器表面及内部灰尘，检查散热情况。

*检查供电电压是否稳定，接线端子有无松动、氧化。

*对备用电池进行充放电测试，确保断电后数据不丢失。

2.传感器校准与检查：

*温湿度传感器：定期使用标准仪器进行校准，检查安装位置是否合理，探头是否清洁。

*压力/压差传感器：检查导压管有无堵塞、渗漏，进行零点和量程校准。

*水流开关、液位开关：检查动作是否灵活可靠，清洁感应部件。

*CO?传感器、空气质量传感器：按需进行校准，清洁传感器探头。

3.执行器维护：

*电动调节阀/风阀执行器：检查机械连接是否牢固，动作是否平稳，有无卡滞异响。对传动部分进行润滑，测试开度与控制信号的一致性。

*变频器：清洁内部灰尘，检查风扇运行情况，参数设置是否正确，输出波形是否正常。

4.网络通讯检查：

*检查网络交换机、路由器运行状态，指示灯是否正常。

*测试各控制器与中央站之间的通讯是否畅通，数据传输是否稳定。

*检查通讯线路（网线、总线）有无破损、老化，接头是否牢固。

5.软件系统维护：

*定期对中央监控软件进行备份（包括配置参数、历史数据、程序等）。

*检查软件日志，清理冗余数据，确保系统运行流畅。

*根据厂家建议，进行必要的软件补丁更新或版本升级（需谨慎评估）。

6.末端设备联动测试：

*定期对关键控制逻辑和联动程序进行测试，如空调机组的启停、温湿度调节、新风量控制、消防联动等，确保功能正常。

（三）专项检查与维护

1.季节性检查：在夏季供冷期和冬季供暖期来临前，对空调系统相关的自控设备进行全面检查和调试。

2.节假日及重大活动前检查：对系统进行全面排查，确保设备处于最佳运行状态。

3.故障后的针对性检查：对发生过故障的设备或区域，进行深入检查，分析故障原因，采取预防措施，防止类似问题再次发生。

五、故障诊断与处理

（一）故障诊断原则

1.先外后内：先检查外部环境、电源、接线等，再检查设备内部。

2.先简后繁：先排查简单易处理的故障，再逐步深入复杂问题。

3.先软后硬：先检查软件设置、参数配置，再考虑硬件故障。

4.分段排查：将系统划分为若干部分，逐一排查，缩小故障范围。

（二）常见故障处理流程

1.故障现象记录：详细记录故障发生的时间、地点、现象、报警信息及当时的运行工况。

2.初步判断与分析：结合系统图纸、历史数据和经验，对故障原因进行初步判断。

3.故障定位与排除：采用替换法、测量法等手段，准确找到故障点并进行修复或更换