（176页PPT）营销策划体育园区世联北京龙潭湖体育产业园项目一期定位及物业发展建议.pptVIP

*休闲消费以体育健身、KTV、电影院为主，约各占1/3。样本收入虽然集中在3000-8000元/月，但是每月花费200-300元、301-400元、401-600元、601-800元、1001-1500元的比例相差不大，商场购物的习惯具有多样性。目标消费者休闲活动以健身、KTV、电影为主目标客户研究Q1：常去休闲场所有哪些Q3：每月在商场的消费总额是多少*交通便利、品牌和商品种类齐全、商品价格便宜/经常打折是选择商场时比较受关注的三个因素最吸引其次吸引第三吸引购物环境好20.6%13.2%6.1%品牌和商品种类齐全20.6%34%22.4%配套设施充足（如车位、影院、餐厅等）07.5%14.3%外观和装修具有特色002.1%商品价格便宜/经常打折17.5%13.2%18.4%定期促销宣传（如明星表演、抽奖等）01.9%2%营业时间长1.6%3.8%2.05%职员服务态度好01.9%6.1%商品品质优良/品质保证9.5%7.5%20.4%交通便利27%17%4.1%其他3.2%02.05%可以看出，人们选择商场时，交通便利、品牌和商品种类齐全、商品价格便宜/经常打折三个因素是人们比较关注的因素。目标客户研究Q6:所选商场最具吸引力的因素*

地铁资源研究结论北京地铁交通迅速发展，将引发商业布局的变革，地铁商业未来发展空间巨大，将逐渐成为主流形态。目前消费者出行模式主要以公共交通为主，跨区消费已经成为一种经常的购物活动，随着地铁交通更加便捷，这种趋势将会得到加强。5号线以直线形式贯通南北，与1号线、2号线、10号线、13号线交汇，是和1号线具有同等便捷度和重要性的线路。换乘次数少，交通时间短，大大缩减了人们的心理距离，将为本项目辐射某省市提供坚实的基础。*

市场及资源价值研究总结城市经济、商业发展趋势良好是本项目的大背景，但是区域消费力支撑不够，又处于核心商圈之外，某省市乃至全国的特色商业成为必选项。体育资源为本项目提供了产业某省市场基础以及巨大某省市场；旅游资源带来国内及世界各地的消费者，某省市场的带动者和传播者；地铁资源为项目客流提供了顺畅的通道。*项目的核心问题项目发展战略项目本体条件和开发目标市场与资源研究住宅/写字楼定位

项目定位的结构思路导图星光大道细化定位及物业发展建议Mall细化定位及物业发展建议*重新回顾本项目的开发目标、限制条件、资源条件住宅地块占地面积较小，且因原有建筑而形状不规则，不社区，筑对项目品质有较大影响。项目各地块的建筑规模基本确定；星光大道奥运前要建成营业。限制条件开发目标商业Mall及酒店部分持有，长期经营利润最大化通过住宅销售平衡现金流，降低财务压力体育资源为本项目提供了产业某省市场基础以及巨大某省市场；旅游资源带来国内及世界各地的消费者，某省市场的带动者和传播者；地铁资源为项目客流提供了顺畅的通道。资源条件*综合分析开发目标、限制条件及资源条件，确定项目发展战略：尊重区域现状，预见未来发展，充分利用资源客观评估体育园区建设、地铁开通及旅游升级给项目带来的发展机会，优先考虑建设有特色、功能丰富的主题型综合购物中心及特色商某省市场，并通过星光大道、写字楼、酒店、公寓等多种物业的合理组合，丰富收益形式、分担风险商业保证招商先行，以主力店带动，高价分租实现长期稳定收益*Mall作为长期经营、核心盈利的物业，在整个项目开发中居于重心位置，是项目发展策略的基石和出发点。星光大道承担着奥运形象工程、项目形象标识的重要功能，是项目成为世界级商业的营销实现者。住宅、写字楼、酒店等是完善区域产业功能结构及配套功能设施，提高区域价值的实现者。根据发展战略，确定项目各类型物业角色定位及发展策略物业类型角色定位发展策略要点Mall最终盈利核心主题型、高标准做大面积、分期开业优先考虑出租营利性指导业态定位特色商品某省市场完善区域功能实现旅游资源价值中小规模经营商品特色化星光大道项目亮点打造主题形象构建标识性、唯一性包容性、参与性特色化的业态设置及经营住宅/公寓价值先期兑现平衡现金流中质中价与高质高价产品结合类型丰富，打特定领域不同阶层通过分期及差异性减小销售压力写字楼完善区域产业功能结构分摊物业单一的压力和风险贡献容积率主题化、专业化定位小体量控制性销售酒店/湖边酒吧等配套全面兑现价值复合项目整体主题*

项目商业功能布局设计原则1．提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。对顾客需求有强烈的吸引