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房地产评定汇报常见错误类型88例?

（一）汇报书结构方面错误??

1、汇报书漏项（如：缺乏估价时点、法人代表签字、估价标准、评定依据、汇报使用期、缺附件等）。?

2、汇报书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或用抒情语言。??

3、估价时点设定不正确。如：拆迁评定应该设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议评定，时点应为原汇报书时点。期房价值时点是现在。??

4、汇报使用期除说明十二个月外，还要说明从何时计算（即：从汇报出具之日起计算），或有效时间段。??

5、假如考题中出现“估价师申明”具体内容，要尤其注意是否有2位估价师签字（抵押汇报及拆迁评定汇报），则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。??

6、假如考题中出现“假设和限制条件”具体内容，要注意不能假设估价对象报经规范同意改变了用途，或假设有正当产权。??

7、估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物情况3方面说明）??

⑴缺乏房地产权益情况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩下年限。房屋全部权情况等）；??

⑵土地实物描述不全方面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用情况）；?

⑶建筑物实物描述不全方面（没说明分栋建筑面积、计划条件等）；

⑷区位情况描述不具体，如：在一栋建筑物中某一套待估房地产区位情况中未说明楼层朝向。??

⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。??

8、缺市场背景分析。?

9、缺最高最好使用分析。?

10选择估价方法不妥（应依据估价对象类型、估价方法适用对象、搜集到资料来确定。如：通常情况下优先选择市场法（在市场活跃，成交案例较多情况下）；有收益商业房地产应该优先选择收益法；在建工程常选择假设开发法、成本法；单纯土地评定选择基准地价修正法、假设开发法；抵押目标评定优先成本法，拆迁评定首选市场法，不能用市场法必需说明理由等。）。??

11、未说明每种估价方法定义、步骤。??

12、假如是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否能够做抵押物。??

13、抵押价值定义不是公开市场价值。应该是公开市场价值减去估价师知悉优先受偿额后剩下价值。?

14、保险评定不能将土地价值记入（投保时，保险金额不能超出建筑物价值）。??

15、划拨方法取得土地使用权抵押要扣除出让金。??

16、拖欠工程款房地产抵押价值要扣除拖欠工程款（未拖欠，要在汇报附件中提供未拖欠工程款证实）。??

17、再次抵押房地产抵押价值要扣除已担保债权。

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18、投资价值评定，则很多地方和一般市场价值评定不一样（见《理论方法》第70页）。评定投资价值时，要扣除所得税。??

19、拆迁评定对估价对象用途和面积认定要符合相关拆迁评定要求（《理论方法》第97页）。?

20、未说明估价结果确定理由（多种方法得出结果差异不大时可用简单算术平均。不然，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。??

21、拆迁评定结论应该是完整权利情况下价值，不应该再扣除抵押、租赁、查封等影响。?

22、法院委托司法评定估价结论应该是完整权利情况下价值，不应该再扣除抵押、租赁、查封等影响。??

●单纯地价评定要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。??

23、对司法委托拍卖评定，通常只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评定结果制订。??

（二）多种评定方法中错误：??

⑴比较法??

24、可比实例选择不妥（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例面积不能过大过小、规模应该在估价对象规模1.5-2范围内，装修设备应该相当。权利性质要相同，交易日期和估价时点要靠近，不能相隔过长。如：超出1年）；可比实例数量要3个以上。??

25、可比实例币种未说明，或未化成同一币种。

26、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时汇率）。??

27、非正常交易情况要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁要进行修正。??

28、日期修正计算错误。??

29、区域原因修正时，可比实例应该是原成交日期情况，估量对象是估价时点情况。??

30、区域（或部分）原因修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。?

31、区域（或部分）原因修正时，漏项。如土地未作年期修正，比较案例和估价对象土地等级不一样，却未做修正。??

32、修正系数取值和区域（或部分）原因描述不一致。如：在比较情况说明时判定有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。??

33、修正幅度过大，单项修正超出20%。??

34、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分价格，未计算出地下车库价格，遗漏了部分房地产价值。??

35、不一样性质房地产（如：居住