房地产项目概念设计与策划.pptx

房地产营销与策划;

第7章房地产产品策划之项目规划;为什么要进行项目概念设计策划？？？

房地产策划师、设计师及建筑师依据城市规划的总体要求，从建筑角度出发，在房地产市场策划的前提下，对房地产项目的设计进行设想和构思，为建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计的建筑设计的创造性过程。进行概念设计策划的目的就是使产品吻合客户的需求，为项目顺利走向市场打下坚实的基础。

;目标客户;房地产项目的“概念”是指用综合、通俗、简明的消费者术语对楼盘产品的品质、功能、价格、服务等方面的特殊优势因素的概括。;“锦里”

“宽窄巷子”;房地产项目的概念设计分为两个阶段：一是概念设计，二是详细设计。

概念设计或者说概念策划是设计的前期过程，是在对预设的房地产开发目标充分理解后，确定设计理念，构思实现目标的途径和方法，采取适合预设目标的表达形式，构成多种可行方案，评价和决策最优方案，作为详细设计的依据的一种设计过程。

详细设计是对概念设计阶段所得的方案进行细化，提出具体的规划图、建筑图和工程图，提出具体的实施方法。;概念设计使得房地产项目能够有效地满足市场需求；

概念设计以概括、形象、简单的方式来传递楼盘的优势信息；

概念设计对住宅开发的各项工作起指导和约束作用；

向消费者传达概念主体的核心价值商品住宅概念的主体可分为楼盘、品牌、企业。;1.1.4房地产项目概念设计的内容;生态概念

绿色概念

健康住宅概念

可持续发展概念

山水人居概念

休闲人居概念

以人为本概念;1、围绕楼盘实用性或居住者感情需求来设计概念

2、围绕项目的优势资源来设计概念

3、围绕项目的功能、类型来设计概念

4、围绕项目的高质量来设计概念

5、围绕项目的价值来设计概念

6、围绕项目的可信度来设计概念;设计策划的内容：

（1）建设目标的确定

（2）通过调研，对建设目标进行构思，寻求实现目标的手段

（3）对构想结果、使用效益的预测

（4）对目标相关的物理、心理量及要素来进行定量、定性的评??

（5）设计任务书的拟定;1、投资环境的调研与预测

（1）城市总体规划图、总体规划款项、地段的规划条件

（2）市政设施

（3）交通因素

（4）社区因素

（5）服务设施

（6）建筑现状;2、城市发展概念规划的调研

（1）城市发展的长远目标

（2）城市发展的功能定位

（3）城市发展的区域战略

（4）城市发展的空间布局

（5）城市发展的形象塑造

（6）城市发展的开发策略;3、房地产市场的调研

主要是指市场的供求状况，包括供给量、有效需求量、空置量，不同地段、用途、档次、价位、平面布置等房地产的供求情况。特别要进行消费者的调查和分析，对开发项目区域的住户和机关团体进行实态调查，了解掌握地区年龄、职业、收入、社会地位及对房地产产品的兴趣和态度，以及个人或团体单位的经济承受能力。;1、目标客户定位：“卖给谁”或者“谁来买”。

2、确定项目规模：按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、容积率、建筑覆盖率、建筑高度等。

3、确定项目性质：由开发商、建筑师、投资分析师、营销策划师一起确定。

;自然景观环境策划

1、掌握城市规划部门的限制条件

2、结合自然进行合理布局;人文景观环境策划

1、充分展示城市的生成和发展历史

2、创造延伸城市特有的文脉环境;住宅是住区的主体，环境是住区的基础，住区环境既有物质方面的“硬环境”，也离不开精神方面的“软环境”。

住区“硬环境”

主要包含能满足人的居住、生活需要的居住空间、交往空间、景观空间、公建设施、教育设施、体育娱乐设施、交通设施、商业服务设施等。;住区“软环境”;优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见。

在项目的产品设计中，景观设计应遵循以下准则：

1、住区园林应力求创新、各具特色

2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩

（1）空间层次从小的楼顶、楼旁绿化、路边绿化、到组团绿化、小花园等各类主题花园都应做到层次分明，各具特色。

（2）植物品种层次

造地、花卉、灌木、乔木，喜阳植物、喜阴植物、不同季节的植物，都应合理布局。;3、住区园林应与方便人际交往相结和

在住区环境建设中，应注重营造人际交往空间，除文化娱乐场所外，组团绿化空间是理想的方便的人际交往空间，应作为住区园林建设的重点，把它建成既有观赏景观又有交往设施（亭台、卓越、器具等），便于居民就进享用。

住宅楼的首层架空也是增加人际交往和绿化的好方法，可设