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2025年房地产经纪人合同效力问题（无效、可撤销、效力待定）的风险识别与防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人合同效力问题（无效、可撤销、效力待定）的风险识别与防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人甲某未取得房地产经纪人执业资格，以乙房地产经纪机构的名义与买方丙签订了房屋买卖合同。该合同的效力状态如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本题中，甲某未取得执业资格，其代理行为属于无权代理，合同效力待定，需乙机构追认。A选项错误，因为无权代理的合同并非当然有效；B选项错误，合同并非因违反法律强制性规定而无效；C选项错误，可撤销合同主要针对意思表示不真实的情形，本题不涉及。知识点：无权代理的法律后果。易错点：容易将无权代理与无效合同混淆。

2、房地产经纪机构在合同中约定买方需支付总房款3%的佣金，无论交易是否成功均不退还，该条款的效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第496条，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款无效。该条款属于典型的霸王条款，违反公平原则，应属无效。A选项错误，因其违反法律强制性规定；C选项错误，可撤销需以意思表示不真实为前提；D选项错误，效力待定主要针对主体资格或代理权问题。知识点：格式条款的效力认定。易错点：容易将不公平条款与可撤销条款混淆。

3、卖方隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，买方知情后要求撤销合同。法院应如何认定？

A、合同有效，买方需继续履行

B、合同无效

C、买方有权撤销合同

D、合同效力待定

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。非正常死亡事件属于影响房屋价值的重要信息，卖方隐瞒构成欺诈。A选项错误，因存在欺诈情形；B选项错误，欺诈不导致合同当然无效；D选项错误，效力待定不适用于欺诈情形。知识点：欺诈的构成要件及法律后果。易错点：容易将欺诈与重大误解混淆。

4、房地产经纪人利用职务便利，与买方恶意串通，损害卖方利益签订的合同，其效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第154条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本题中经纪人与买方恶意串通，损害卖方利益，合同当然无效。A选项错误，因违反法律强制性规定；C选项错误，恶意串通不适用可撤销；D选项错误，效力待定不适用于恶意串通情形。知识点：恶意串通的法律后果。易错点：容易将恶意串通与欺诈混淆。

5、限制民事行为能力人未经法定代理人同意，签订的房屋买卖合同，其效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第145条，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。房屋买卖超出其行为能力范围，合同效力待定。A选项错误，因超出其行为能力；B选项错误，并非当然无效；C选项错误，可撤销不适用于行为能力欠缺情形。知识点：限制民事行为能力人的法律行为效力。易错点：容易将效力待定与无效混淆。

6、房地产经纪合同中约定争议解决方式为仲裁，仲裁机构为当地仲裁委员会，但双方未明确具体仲裁委员会名称，该条款效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《仲裁法》第18条，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。本题中未明确具体仲裁机构，仲裁条款无效。A选项错误，因约定不明；C选项错误，可撤销不适用于约定不明情形；D选项错误，效力待定不适用于仲裁条款。知识点：仲裁协议的有效要件。易错点：容易将约定不明与效力待定混淆。

7、房地产经纪人以虚假房源信息诱骗买方签订看房确认书，买方能否主张撤销？

A、可以，因构成欺诈

B、不可以，因看房确认书非正式合同

C、可以，因显失公平

D、不可以，因买方已签字确认

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第148条，以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受欺诈方有权请求撤销。虚假房源信息构成欺诈，买方有权撤销。B选项错误，看房确认书具有合同性质；C选项错误，显失公平需同时具备客观和主观要件；D选项错误，签字不排除欺诈情形