南京二手房交易作业流程全攻略.docVIP

南京二手房交易步骤全攻略

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面宏观政策，下至产权、物业等方面细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户步骤、贷款步骤、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。

一、二手房交易基础步骤：

1.查询房源、公布房源：

2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

3.签署《买卖协议》、《二手房买卖契约》：

卖方带房屋产权证、土地证身份证实等；

买方带定金、身份证实等，二手房买卖契约5份

4.办理贷款手续：

买方准备贷款资料、卖方准备房产证实

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证实/收入证实/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前还贷：

借款协议原件/还款存折或卡/房产抵押协议

产权证及土地证?

5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）

买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳对应税费,卖方需提供原购房发票.

6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。

银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确定书》，支付房屋尾款。

二、需要准备费用（以下费用标准仅限于一般住宅）：

1.南京1月1日至12月31日(暂行)二手房交税表

2、交易服务费：

???房改房：100元??

???存量房：3元/平方米

3、产权登记费：

???房改房：40元???

???存量房：80元

4、配图费：?

???20元

5、共有权证工本费：

???10元/本?

三、银行按揭贷款：

假如购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率7折，

商业贷款第一套首付30%，第二套首付提升10%。

关键提醒：在贷款前需进行个人资信审核，如银行有不良统计（借款不按时还款）可能无法审核经过！

买卖双方提供贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证实原件1份；

5.收入证实原件1份；

6.土地证复印件1份；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.

10.假如公积金贷款需提供公积缴存单.

四、交房关键内容

①内部设施

②清算费用及过户（包含水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪同）

9、钥匙交接，签署《物业交接确定书》

五、交易时间表

1、交定金，签定协议，约定首付款时间，并于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前优异行还贷解押手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。

3、产权过户为七天，同时进购房人贷款申请。（如是全现金购房领证当日立即剩下付清同时交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同时交付房屋。

（注：现是年底，银行贷款申请和放款时间全部有延迟现象)

二手房买卖九种经典纠纷提前了解免麻烦

纠纷一：逾期支付房款引发纠纷

下家逾期支付房款时，上家能够要求继续付款之外，还能够要求下家支付对应利息或协议中约定逾期付款违约金，上家还要以依据自己意愿解除协议，不再出售房子了。下家要注意是，如双方在房屋买卖协议中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时因为贷款政策调整或别原因银行未能足额放贷话，下家仍然要负担逾期付款违约责任。

纠纷二：逾期交付房屋引发纠纷

上家在协议约定交房时间还未交房，除了有部分正当理由，比以下家未按时付款，不然要对下家负担违约责任。

纠纷三：逾期办理过户手续引发纠纷

上家或下家全部有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时关键采取不支付房款方法，所以通常是上家不办过户手续，这时，下家假如对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖她人，最好将房屋进行保全。

纠纷四：要求返还定金引发纠纷

按定金性质，能够分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金协议中是怎么约定。

纠纷五：因中介行为引发纠纷

如上家或下家在和中介企业签署居间协议后，因为避开中介企业进行交易或签署买卖协议后毁约，造成中介企业中介费损失，中介企业