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2025年房地产经纪人抵押登记中的善意取得制度应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人抵押登记中的善意取得制度应用专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人抵押登记中的善意取得制度应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，不动产抵押权的善意取得，受让人主张善意取得时，需

要满足的核心条件不包括以下哪项？

A、受让人受让该不动产时是善意的

B、以合理的价格受让

C、已经办理了抵押登记

D、转让人是无处分权人

【答案】B

【解析】正确答案是B。不动产抵押权的善意取得，其核心在于“善意”和“登记”。《民

法典》第311条规定了所有权的善意取得条件，包括善意、合理价格、登记。但抵押权

作为担保物权，其设立的核心是合意与登记，并不以“支付合理价格”为要件。抵押权设

立的基础是债权债务关系，而非买卖关系。因此，B选项是所有权善意取得的条件，不

适用于抵押权。A、C、D是抵押权善意取得的必要条件：受让人（抵押权人）善意、办

理了抵押登记、抵押人（转让人）无处分权（如擅自处分夫妻共有房产）。知识点：抵押

权善意取得的构成要件。易错点：混淆所有权善意取得与抵押权善意取得的构成要件，

误将“合理价格”作为抵押权善意取得的条件。

2、甲擅自将夫妻共有的房屋为乙的债权设立了抵押权并办理了登记，乙对甲的无

权处分行为并不知情。后甲的妻子丙主张该抵押无效。对此，下列说法正确的是？

A、乙不能善意取得该抵押权，因为甲无权处分

B、乙可以善意取得该抵押权，因为乙是善意且已办理登记

C、该抵押权是否有效，取决于乙的债权金额是否合理

D、该抵押权效力待定，需要丙追认后才生效

【答案】B

【解析】正确答案是B。本题考查的是不动产抵押权的善意取得制度。根据《民法

典》第311条的精神及司法实践，当抵押人无权处分他人不动产（如擅自处分共有财产）

时，如果抵押权人（受让人）在设立抵押权时是善意的，即不知道且不应当知道抵押人

无处分权，并且已经依法办理了抵押登记，那么该抵押权人可以善意取得该抵押权。本

题中，乙对甲的无权处分不知情（善意），且已办理登记，符合善意取得条件，可以取

得抵押权。A选项错误，忽略了善意取得制度对交易安全的保护。C选项错误，抵押权

设立不以债权金额是否“合理”为前提。D选项错误，无权处分设立的抵押权并非效力待

定，而是直接适用善意取得制度来判断其最终效力。知识点：无权处分不动产设立抵押

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权的效力认定。易错点：将无权处分合同与物权变动效力混淆，误认为所有无权处分行

为都需权利人追认。

3、房地产经纪人张某在协助客户办理房产抵押登记时，发现抵押人提供的房产证

上只有其一人姓名，但抵押人声称该房产为个人财产。张某为促成交易，未进一步核实

便办理了登记。后该房产的共有人主张抵押无效。对此，下列说法正确的是？

A、抵押权人可以善意取得抵押权，因为已办理登记

B、抵押权人不能善意取得抵押权，因为其未尽到合理的审慎核实义务

C、抵押合同无效，因为抵押人隐瞒了共有事实

D、抵押权人是否善意取得，取决于其是否支付了对价

【答案】B

【解析】正确答案是B。本题考查的是善意取得中“善意”的认定标准，特别是专业中

介机构的注意义务。“善意”不仅指不知情，还要求尽到合理的审慎注意义务。房地产经

纪人作为专业从业人员，其注意义务高于普通交易相对人。对于房产共有情况，仅凭房

产证记载不足以完全信赖，尤其是在有迹象可能存在共有人（如婚姻关系存续期间取得

的房产）时，应进一步核实。张某未进行合理核实，不能认定为善意，因此抵押权人不

能善意取得抵押权。A选项错误，忽略了专业人员的更高注意义务。C选项错误，抵押

合同本身不因抵押人无处分权而无效，只是抵押权的设立可能存在问题。D选项错误，

如前所述，抵押权善意取得不要求支付对价。知识点：善意取得中“善意”的认定及专业

人员的注意义务。易错点：忽视不同主体（普通人与专业人员）在“善意”认定上的注意

义务标准差异。

4、关于不动产抵押登记的效力，下列说法中错误