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房地产销售合同管理指引

引言

房地产销售合同作为确立买卖双方权利义务关系的核心法律文件，其规范管理直接关系到房地产交易的顺利进行、市场秩序的维护以及交易各方合法权益的保障。本指引旨在为房地产开发企业、销售代理机构及相关从业人员提供一套系统、实用的合同管理操作框架，从合同的准备、签订、履行到归档，全过程规范行为，防范风险，提升合同管理水平，确保交易安全与效率。

一、合同签订前的准备与风险防范

合同签订前的充分准备是规避潜在风险、保障合同顺利履行的基础。此阶段的核心在于信息的真实性、准确性以及交易主体资格的合规性。

1.1交易主体资格审查

对交易各方主体资格的审查是合同管理的第一道防线，其重要性不言而喻。

对于房地产开发企业而言，应确保自身具备有效的营业执照、房地产开发资质证书，并已取得拟售项目的《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》。在售房源信息应与预售许可或现售备案内容一致，不得超范围销售。

对于购房人（自然人或法人/其他组织），应核实其身份信息的真实性。自然人需提供合法有效的身份证明；法人或其他组织需提供营业执照、法定代表人身份证明及授权委托书（如委托代理）。特别对于限购政策下的购房资格审查，应严格按照当地政府规定，要求购房人提供户籍、社保或纳税证明等相关材料，并通过官方渠道进行核验，留存相关证明文件复印件备案。

1.2合同文本的准备与审核

采用规范的合同文本是降低合同风险的有效手段。各地住房和城乡建设行政主管部门通常会发布商品房买卖合同示范文本，建议优先采用。在此基础上，开发企业可根据项目具体情况及市场需求，拟定补充协议。

补充协议的拟定应遵循公平、诚信原则，不得含有免除自身法定义务、加重买受人责任或排除买受人主要权利的不公平条款。所有合同文本（包括示范文本及补充协议）在正式使用前，均应经过企业法务部门或外聘专业律师的审核，确保条款内容合法合规、表述清晰、权责明确，避免因条款模糊或存在法律瑕疵引发后续争议。

1.3销售信息的披露与确认

房地产开发企业及销售代理机构在销售过程中，应向购房人全面、真实、准确地披露与房屋相关的重要信息。这包括但不限于：项目的规划许可、建设工程许可、土地使用性质、房屋的基本状况（结构、户型、面积、朝向、楼层、装修标准等）、配套设施、交付标准与期限、物业管理方案、周边环境影响因素、税费构成及承担方式、付款方式、违约责任等。

所有向购房人作出的口头承诺或宣传资料（如沙盘、广告、楼书等），若对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，均应尽可能转化为合同书面条款。对于不确定或无法兑现的内容，不应随意承诺。建议对销售现场的重要信息公示、购房人咨询及答复过程进行必要记录，以备查验。

1.4购房人资质与意向确认

在正式签订合同前，应与购房人就购房意向、付款方式、贷款资格（如需按揭）等核心内容进行充分沟通与确认。对于需要办理按揭贷款的购房人，应提前协助其向银行或其他金融机构了解贷款政策、自身资信状况及可贷额度，避免因贷款不成导致合同无法履行的情况发生。同时，应核实购房人是否符合当地房地产调控政策关于购房套数、首付比例等方面的要求。

二、合同签订过程中的规范操作

合同签订环节是将双方合意转化为法律文件的关键步骤，其规范性直接影响合同的法律效力及后续履行。

2.1签约流程的规范

应建立清晰、规范的签约流程。购房人在充分了解房源信息、合同条款并确认购买意向后，方可进入签约程序。签约前，销售人员应向购房人详细解释合同条款，特别是关于房屋基本情况、价款、付款方式、交付期限、违约责任、面积差异处理、产权登记等核心条款，确保购房人完全理解并同意所有内容。对于购房人提出的疑问，应给予耐心、准确的解答。

2.2合同条款的填写与核对

合同条款的填写必须做到字迹清晰、内容完整、无涂改（如有特殊情况确需涂改，需双方在涂改处签字盖章确认）。所有空白条款均应作明确约定或划去，避免留白引发歧义。

重点核对以下内容：买卖双方当事人信息（姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式、地址等）是否准确无误；房屋基本情况（坐落、楼栋号、单元号、房号、建筑面积及套内建筑面积）是否与实际房源一致；价款金额（大小写）、付款方式、付款时间是否清晰明确；交付条件、交付时间及交付标准是否具体可行；违约责任的承担方式及计算标准是否合理；补充协议内容是否与主合同无冲突且已明确告知购房人。

2.3签章的规范性

合同文本应由买卖双方当事人本人或其授权委托代理人签字并加盖公章（企业）或个人印章（自然人）。委托代理人签署的，应提交合法有效的授权委托书原件，并核委托代理人的身份证明。企业公章应与合同首部列明的企业名称一致，且为备案公章。多页合同应加盖骑缝章或由双方在每一页签字确认，防止合同内容被抽换。

2.4合同份数与交付

根据相关规定及实际需要，确定