物业公司对收并购园区项目接管验收操作规范指引新(1).docVIP

园区类物业管理

收并购类园区项目

物业接管验收操作规范指引

适用于：工业园区、厂房、仓储类物业收购项目

年月

收并购类园区项目

物业接管验收规范指引

一、目的

随着公司的发展规模逐步扩大,公司收购类的项目也逐步增多，为确保公司对所有收购类园区项目物业接管、验收工作能规范、有序的进行，切实的维护好公司的利益，为日后的物业管理工作减少不必要的麻烦，保持良好运行，特制定本规范指引：

二、接管验收前期工作

1、物业经理在获取项目收购的正式信息后，应及时编制接管验收工作计划：

该计划应至少包含以下信息：

接管验收工作小组组成；一般可由物业区域总、地区物业经理、地区工程经理、区域公司投资发展中心、收购谈判代表；必要时，可以邀请总部相关人员参加；

接管验收工作小组人员职责分工；

接管验收工作的时间和进度安排；

接管验收所依据的标准；

其他资源需求；

需要出售方支持配合的环节和具体要求所述计划，由物业区域总作最后的批准。

2、物业经理依据所批准的计划节点，与相关人员作必要的沟通，并将工作计划抄送出售方。

3、各方应根据职责分工，做好相关的工作准备。

三、验收实施

1、验收实施，应在签署正式接管文件/接管通知函件前一个月左右实施；

2、接管验收实施前，出售方应出具详细的物业信息数据和设施设备清单；

3、依据公司《物业仓库设计标准》、《物业管理手册》、出售方提交的《项目物业信息数据和设施设备清单》、建设部《房屋接管验收标准》等文件及客户使用的合理要求，接管验收工作小组实施接管验收；

验收的方法和依据主要是：

(1)现场目测；

(2)设施设备试运行调试；

(3)建筑物渗漏、给排水系统观察测试；

(4)沉降观察、测量；

(5)已有客户的意见反馈；

(6)已有的报修、维修、维保记录；

(7)已有的运行记录；

(8)政府部门法定检测记录；其他

公司接管验收人员应对照《项目物业信息数据和设施设备清单》逐项验收。

4、对于暂未有《房地产权证》或其他由政府部门出具的测量数据的物业项目，应对接管项目进行必要的测量，相关数据予以记录；

5、对于验收过程中，所认定的不合格项予以记录，包括部位、情况描述等，作对应的影像记录保存。

6、出售方代表应对所述的不合格项记录清单予以确认；有异议的可以记录异议理由；并提出整改方案，包括整改方法、整改期限等，书面答复接管验收接管验收工作小组认可；

7、接管验收接管验收工作小组应将所述的不合格项记录，及时呈报物业区域总经理，并抄送收购谈判代表；

四、关于不合格项整改

1、出售方应按照整改方案实施整改。整改过程中，接管验收工作小组可以监督整改情况；

2、整改完毕后，出售方应书面通知接管验收工作小组复验。

五、复验

1、接管验收工作小组应对出售方的整改情况及其结果予以验证，并予书面记录；

2、对于复验不合格的项目，要求出售方再予整改，直至整改合格。

3、接管验收工作小组应将所述的复验记录，及时呈报物业区域总经理，并抄送收购谈判代表；

六、重大问题和事项的处理

1、下列事项视为项目的重大问题和事项，且物业项目出售方不愿修复或难以修复以上问题。

建筑物渗漏严重，影响使用；

建筑物沉降严重，影响使用；

设计有严重缺陷，存在严重安全隐患和物业质量隐患；消防系统、监视系统存在严重缺陷；

供配电系统、给排水系统存在严重缺陷；

其他严重缺陷，足以影响物业使用或存在安全隐患。

2、被收购项目有以上所述现象的，接管验收工作小组应及时组织编制《项目物业工程缺陷报告》并书面报告物业区域总经理、收购谈判代表；

3、出售方不愿意修复缺陷报告范围内的问题的，接管验收工作小组可以组织相关部门/人员提出修复方案，并由地区质量安全人员对此方案提出费用估算；

4、通过收购谈判代表，将所述方案和费用通报出售方确认；并在收购价款中扣除，留作今后维修资金;

5、接管验收工作小组如认为相关问题足以导致重大安全事故的，且

难以整改的，应书面报告物业区域总经理、收购谈判代表；可建议暂缓或放弃收购该项目。

七、接管验收完毕

1、项目具备下列情况，视为接管验收完毕：

所有不合格项已经

100%整改完毕，且得到验证；或不合格项得到

出售方确认，同意在收购款中折抵相关费用作为维修资金（必须在收购协议中予以明确）；

资料移交完毕;

现场施工所产生的堆物、工棚、人员已经清退完毕;原有物业服务供应商已做好交接准备;

2、接管验收工作小组应将接管验收结果呈报物业区域总经理、收购谈判代表；并将结果向总部物业部/工程部备案。

八、项目移交

1、接管验收工作小组应与出售方做好项目移交安排；

2、物业服务供应商

如留用原有物业服务供应商的，物业服务供应商应编制移交清单，包括：人员清单、管理制度清单、管