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租赁合同续签纠纷处理

一、开篇：续签纠纷为何成为“租房痛点”？

咱们普通人租房，最操心的莫过于“住得稳不稳”。签完第一份合同后，到期能不能顺利续签，几乎是每个租客心里的小算盘。可现实中，“房东突然说不租了”“租金翻倍涨”“要收回房子给亲戚”这类情况并不少见，租客急得团团转，房东也有自己的难处——这一来二去，续签纠纷就成了租赁关系里的“暗礁”。

为什么续签容易闹矛盾？往深了说，既有合同条款不明确的“历史遗留问题”，也有市场变化带来的利益冲突；既有法律认知的偏差，也有沟通方式的不当。今天咱们就掰开了揉碎了，从常见纠纷类型、法律依据、处理流程到预防技巧，把续签纠纷这档子事讲透。

二、常见续签纠纷类型：租客与房东的“矛盾清单”

（一）优先承租权争议：“我有优先续租权，凭什么不租给我？”

这是最典型的纠纷类型。很多租客认为，只要自己没欠租、没破坏房子，合同到期就该“自动”续签。可现实中，房东可能以“要自用”“第三方出价更高”为由拒绝，双方就“优先承租权”吵得不可开交。

比如去年我朋友小李租的商铺，合同到期前三个月他就跟房东说要续签，结果房东说“我表弟要开店，不租了”。小李急了：“我租了五年，每年按时交租，凭什么他说不租就不租？”这里的关键就是“优先承租权”的适用条件——根据法律规定，承租人想主张优先承租，得满足三个条件：一是租赁期限届满；二是承租人明确表示愿意续租；三是第三方给出的“同等条件”下，承租人有优先权。如果房东所谓的“自用”是借口，实际是想租给出价更高的人，那租客就有权主张自己的权利。

（二）租金调整分歧：“去年3000，今年要5000？这合理吗？”

租金涨多少算合理？这是续签时最容易激化矛盾的问题。租客觉得“市场涨了10%，你要涨50%就是坐地起价”，房东则说“房贷涨了、装修折旧了，不涨我亏了”。

我老家有位张阿姨，租了套两居室住了三年，合同到期房东说“现在同小区都4500了，你之前3500，这次最少4800”。张阿姨翻出合同，发现里面只写了“续签时双方协商租金”，没其他约定。这时候就得看“合理涨幅”怎么界定——一般来说，法院会参考同地段同类型房屋的租金水平、合同履行情况（比如租客是否长期稳定）、市场波动幅度等因素。如果房东狮子大开口，明显高于市场价，法院可能会认定不合理。

（三）合同条款变更争议：“原来没这条，现在加‘不允许养宠物’我不同意！”

有些房东续签时会加新条款，比如“禁止转租”“维修费用全由租客承担”“提前退租扣三个月押金”，租客觉得“这是霸王条款”，拒绝签字，纠纷就来了。

之前帮邻居王奶奶处理过类似问题：她租的老房子合同到期，房东要加一条“若房屋漏水，租客需自行维修”。王奶奶说：“我70多岁了，哪懂修房子？之前都是房东修的。”这里的关键是“条款变更是否合理”。根据法律，续签相当于新合同，双方都可以提出新条款，但必须遵循“公平原则”。如果房东单方面加重租客义务（比如把本该房东承担的维修责任全推给租客），租客有权拒绝；如果条款是双方协商一致的，比如“不允许养大型犬”这种合理限制，租客就得接受。

（四）房屋状态争议：“我走的时候墙是白的，现在怎么说有污渍要扣押金？”

还有一种纠纷藏在“细节里”：合同到期时，房东说“墙面有污渍”“家具磨损严重”，要扣押金才肯续签；租客觉得“正常使用磨损不该算”，双方为“房屋状态”扯不清。

我同事小周就遇到过：他租的公寓到期，房东检查时发现沙发有几处小破洞，说“这是人为损坏，不修就不续签”。小周委屈：“我住了两年，沙发本来就旧，平时就正常坐，哪是故意弄坏的？”这里要区分“正常使用磨损”和“人为损坏”。法律规定，租客按照约定或合理方式使用房屋，导致的磨损不用赔偿；但如果是故意损坏或使用不当（比如把墨水泼在沙发上），就得负责。所以续签前，最好一起检查房屋，把状态写进书面文件，省得事后扯皮。

三、法律依据：处理纠纷的“标尺”在哪里？

要解决纠纷，得先明白法律怎么说。咱们国家《民法典》里关于租赁合同的规定，就是处理续签纠纷的“说明书”。

（一）优先承租权的法律基础：《民法典》第734条

这条是关键：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

简单说，两点很重要：第一，如果合同到期后租客继续住、房东继续收租，那原来的合同继续有效，但变成“不定期租赁”，双方都可以随时解除（但要提前通知）；第二，房屋承租人（包括住宅、商铺等）有优先承租权，但必须是“同等条件”下——比如第三方出价5000元/月，租客也愿意出5000元，房东就得租给租客；如果第三方出价5000元但要求签5年，租客只愿签3年，那“条件不同等”，优先承租权就不适用。

（二）租金调整的法律限制：公平原则与情势变更

《民法典》第5