房地产估价理论与方法(6_7).pptVIP

如何确定房地产的收益年限？单独土地——根据土地剩余使用年限单独建筑物的估价——分别根据土地剩余使用年限——建筑物剩余经济寿命确定收益年限房地合一的估价对象建筑物的经济寿命与土地使用年限同时结束的——根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限不是一样吗？建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中：——未约定不可续期已约定不可续期估价时点土地结束建筑物结束未约定不可续期房地产的价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。已约定不可续期房地产的价值=按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束——根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。估价时点建筑物结束土地结束对于求取承租人权益的价值——收益期限为剩余租赁期限房地合一估价对象收益期限的确定建筑物的剩余经济寿命与土地使用剩余使用年限同时结束建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的未约定不可续期约定不可续期房地产的价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值房地产收益期限=土地使用权剩余期限房地产的价值=建筑物的剩余经济寿命确定收益年限计算的房地产价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值收益年限=土地剩余使用年限=建筑物剩余经济寿命1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期）根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0求取t年剩余土地价值VL土地70年建2年用5年建筑物50年VOVL0t5.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(A)元/m2。

A.2585B.2393

C.2955D.2964

6.评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为(B)元/m2。

A.7020B.7091C.7380D.8580

7.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是(A)

A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3一、收益法的含义（熟悉）收益法分为——直接资本化法报酬资本化法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法求得的价格称为收益价格。第一节收益法概述二、收益法的理论依据（熟悉）决定房地产当前价值的——不是过