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银行按揭贷款审批及管理办法

第一章总则

本办法旨在规范本行按揭贷款业务的审批流程与后续管理，确保信贷资金安全，防范金融风险，同时满足合理的住房消费及商业地产投资融资需求。办法的制定与执行，以国家相关法律法规为依据，遵循审慎经营、平等自愿、公平诚信、风险可控的原则。本办法适用于本行各分支机构办理的个人住房按揭贷款、个人商业用房按揭贷款等相关业务。

第二章贷款审批

第一节审批原则与基本要求

按揭贷款审批应坚持“真实性、合规性、安全性、效益性”相结合的原则。在受理每一笔贷款申请时，均需对借款人、抵押物及贷款用途进行全面、细致的调查与评估，确保信息真实可靠，符合政策及本行信贷投向。

第二节贷款申请与受理

借款人应向本行提出书面贷款申请，并提交符合要求的身份证明、收入证明、购房合同（或协议）、首付款证明及其他相关材料。受理部门应对申请材料的完整性、规范性进行初步审核，对符合基本条件的申请予以受理，并明确告知后续流程及所需补充材料。

第三节尽职调查

贷款调查是审批决策的基础。调查人员须通过面谈、实地走访、电话核实、系统查询等多种方式，对借款人的以下情况进行核实：

1.借款人主体资格：确认身份信息真实有效，具备完全民事行为能力，购房行为真实合法。

2.还款能力：重点评估借款人及共同还款人的收入稳定性、负债情况、家庭总资产及总负债，综合判断其未来现金流对还款的覆盖能力。收入证明应优先以银行流水、纳税证明等客观凭证为依据。

3.信用状况：查询并分析借款人的个人信用报告，关注其历史还款记录、逾期情况、对外担保、查询记录等，评估其信用风险。

4.购房行为真实性与合理性：核实购房合同的真实性，确认首付款来源合法，与借款人收入水平、购房需求相匹配。

5.抵押物情况：对拟抵押房产的位置、性质、面积、建成年代、市场价值、产权状况等进行初步了解，确保产权清晰，具备抵押条件。

调查过程中，应坚持双人调查或关键环节复核制度，形成详尽的调查报告，客观反映调查情况及风险判断，并对调查内容的真实性、准确性负责。

第四节贷款审查与风险评估

审查部门在调查基础上，对贷款申请进行合规性、完整性和风险性审查。审查重点包括：

1.政策合规性：贷款成数、期限、利率等是否符合国家及本行相关政策规定。

2.材料完备性与一致性：申请材料是否齐全，调查信息与申报材料是否一致，逻辑是否合理。

3.风险因素分析：对借款人的还款能力、信用风险、抵押物价值风险、市场风险等进行综合评估，测算贷款的风险敞口。

4.还款计划合理性：评估拟定的还款方式、还款期限是否与借款人的收入状况相适应。

审查人员应独立发表审查意见，对发现的疑点或风险点应要求调查部门补充说明或进行核实。

第五节审批决策

审批人员依据调查、审查意见及相关政策规定，对贷款申请进行审慎决策。审批应遵循集体审批与个人审批相结合的原则，根据贷款金额、风险等级等确定相应的审批权限与流程。审批决策应明确贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式、放款条件及其他限制性条款。对于未获批准的申请，应向借款人说明原因。

第六节合同签订与放款

贷款获批后，本行应与借款人及相关方签订借款合同、抵押合同等法律文件。合同条款应明确双方权利义务，内容合法合规，表述严谨。在落实放款前提条件（如办妥抵押登记、首付款已足额支付等）后，方可按合同约定发放贷款。放款资金应按约定用途支付，原则上采用受托支付方式，直接划付至售房人指定账户。

第三章贷后管理

第一节贷后检查与风险监测

贷后管理是防范和化解存量贷款风险的关键环节。客户经理及相关管理人员应定期或不定期对借款人还款情况、抵押物状况及影响还款能力的因素进行跟踪监测：

1.还款情况监测：密切关注借款人是否按时足额还款，对出现逾期的账户，应及时查明原因，并采取相应的催收措施。

2.借款人状况跟踪：通过适当方式了解借款人职业变动、收入变化、家庭重大事项等情况，评估其还款能力是否发生重大不利变化。

3.抵押物监测：关注抵押房产的市场价值波动、物理状态变化、产权是否清晰稳定，以及是否存在被查封、扣押等风险。

4.风险预警：建立健全风险预警机制，对发现的潜在风险信号（如借款人信用状况恶化、抵押物价值大幅下跌、宏观经济形势重大变化等）及时上报，并启动应急预案。

第二节逾期贷款管理与催收

对于发生逾期的贷款，应根据逾期天数、逾期金额、逾期原因等，采取差异化的催收策略，包括电话催收、信函催收、上门催收，必要时通过法律途径维护债权。催收过程应规范操作，留存完整记录。

第三节不良贷款处置

对已形成不良的按揭贷款，应按照相关规定及时进行分类认定，并采取清收、重组、处置抵押物等多种方式进行化解。处置抵押物时，应遵循依法合规、公开透明的原则，最大限度减少资产损失。

第四节档