房产买卖定金退还条件.docxVIP

房产买卖定金退还条件

买房对普通家庭来说，往往是一辈子的大事。从选房、看房到签合同，每一步都牵动着全家人的神经。而在这个过程中，“定金”是绕不开的关键环节——交定金时销售信誓旦旦说”不满意随时退”，真要退的时候却推三阻四；交了定金后政策突变无法贷款，开发商咬定”违约不退”；甚至遇到开发商五证不全还收定金，钱交了房子却可能烂尾……这些场景是不是听起来很熟悉？

要弄清楚定金能不能退、怎么退，首先得从法律层面理解”定金”的本质。本文将结合《民法典》等法律规定、司法实践中的典型案例，从定金的法律性质出发，逐步解析退还条件、特殊情形处理、常见误区及维权路径，帮大家理清这笔”买房第一笔钱”的来去规则。

一、先搞明白：房产买卖中的”定金”到底是什么？

很多人容易把”定金”和”订金”搞混，甚至在签合同时没注意看字眼，结果吃了大亏。其实这两个词虽读音相同，但法律后果天差地别。

（一）法律定义：定金是”担保金”，订金是”预付款”

根据《民法典》第586条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付时成立。”简单来说，定金是为了保证合同履行而设立的担保方式，具有”惩罚性”——交定金的一方违约，无权要回定金；收定金的一方违约，要双倍返还。

而”订金”在法律上没有明确定义，一般被视为预付款。如果合同没履行，订金是可以要求退还的（除非合同明确约定”订金适用定金罚则”）。举个简单例子：你看中一套房，交了2万”定金”后不想买了，这2万可能打水漂；但如果交的是”订金”，通常可以要求退还。

（二）房产买卖中定金的常见形式

在房产交易中，定金的表现形式多样，最常见的是”认购定金”。比如购房者和开发商签《认购书》《意向书》时，会约定”支付5万元定金，约定XX日内签订正式购房合同”。此外，二手房交易中也常见”购房定金”，比如买方看中房子后，通过中介向卖方支付定金，锁定交易。

需要注意的是，定金合同是实践性合同，也就是说”交付”是关键。哪怕合同里写了”定金10万”，但实际只交了3万，那法律意义上的定金数额就是3万。

（三）定金数额的限制：不是想收多少就收多少

《民法典》第586条同时规定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”比如一套房总价200万，定金最多只能收40万（200万×20%）。如果开发商要求交50万定金，其中超过40万的10万，法律上不视为定金，只能算预付款，即使买方违约，这10万也能要回来。

二、定金退还的”一般规则”：违约方担责，无过错方受益

理解了定金的法律性质，接下来就要看”退还条件”的核心逻辑——谁违约，谁承担定金罚则；双方都没违约，定金应退还。

（一）买方违约：定金大概率不退

这里的”违约”，主要指买方无正当理由拒绝履行后续义务，比如签了认购书后不按时签正式合同、不配合办理贷款手续等。举个真实案例：

王女士看中某小区房子，签了认购书并交5万定金，约定15天内签购房合同。结果第10天，王女士听说隔壁小区降价，就想退定金买便宜的。开发商不同意，王女士起诉到法院。法院认为，王女士无正当理由不履行签约义务，构成违约，无权要求退还定金。

需要注意的是，“违约”必须是”根本违约”，也就是导致合同目的无法实现的行为。如果只是轻微延迟（比如晚了1天签合同），一般不构成根本违约，卖方不能直接没收定金。

（二）卖方违约：双倍返还定金是底线

卖方违约的常见情形包括：将房屋转卖给他人、隐瞒房屋重大瑕疵（比如凶宅、严重质量问题）、未按约定时间交房等。这时候买方不仅可以要求退还定金，还能要求卖方双倍返还。

比如李大爷通过中介看中一套二手房，交了3万定金。结果签合同前，卖方突然说”儿子不同意卖”，要取消交易。李大爷起诉后，法院判决卖方双倍返还定金6万。法官解释：卖方无正当理由拒绝履行合同，构成根本违约，应适用定金罚则。

（三）双方都没违约：定金应当退还

现实中，很多情况不是任何一方故意违约，而是客观原因导致合同无法履行。这时候定金该怎么处理？

最典型的是”不可归责于双方的事由”。比如签了认购书后，政府出台新的限购政策，买方突然失去购房资格；或者银行突然提高贷款门槛，买方无法获得预期贷款额度。这种情况下，双方都没有过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

举个例子：张女士签了认购书并交10万定金，约定1个月内签合同。结果第5天，当地出台”社保需满5年”的限购政策，而张女士社保只有3年，失去购房资格。张女士要求退定金，开发商一开始不同意，后来张女士起诉，法院认为政策变化属于不可归责于双方的事由，判决开发商退还10万定金。

三、这些”特殊情形”，定金退还规