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二手房买卖合同

一、合同签订前的审慎核查：未雨绸缪，防患于未然

在落笔签字之前，对交易主体及交易标的进行全面细致的核查，是避免日后陷入纠纷泥潭的第一道防线，其重要性无论如何强调都不为过。

首先，是对卖方主体资格及房屋权属的核查。购房者务必要求卖方出示合法有效的身份证件、房屋所有权证（或不动产权证）。仔细核对产权证上的产权人姓名是否与卖方身份证一致，有无共有人。若房屋存在共有人，无论是按份共有还是共同共有，均需共有人出具书面的同意出售证明，否则，一旦共有人提出异议，合同效力将岌岌可危。同时，要留意房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。这一点至关重要，被抵押或查封的房屋在未解押或解封前，无法顺利办理过户手续，盲目签订合同可能导致钱款两空的风险。可以通过向不动产登记部门查询等方式，核实房屋的权属状态及有无权利负担。

其次，是对房屋实际状况的核验。切勿仅凭产权证或卖方的口头描述就轻率下单。务必亲自实地看房，仔细检查房屋的结构、朝向、装修、设施设备（如水电、燃气、暖气、厨卫等）是否完好，有无漏水、裂缝等质量问题。了解房屋的建成年代、物业管理情况、小区环境及周边配套。对于房屋面积，需明确是建筑面积还是套内建筑面积，产权证记载面积与实际感知面积是否存在显著差异。如有必要，可要求卖方提供房屋的户型图、公摊面积说明等文件。

再者，是对自身购房资格与支付能力的评估。购房者应提前了解当地的购房政策，确认自己是否具备购房资格，包括户籍、社保或个税缴纳年限等要求。同时，要对自身的财务状况进行审慎评估，明确首付款的来源、贷款能力（如有需要）以及后续的还款能力，避免因资金问题导致合同无法履行，从而承担违约责任。

二、合同核心条款的深度解析：权责明确，有据可依

一份规范的二手房买卖合同，其条款设置应尽可能详尽、明确、具体，以减少模糊地带和潜在争议。以下将对合同中的核心条款进行逐一解析。

1.当事人基本信息条款：合同首部应清晰列明买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、通讯地址、联系电话等。若买方或卖方为多人，需逐一列明。若有代理人，还应注明代理人的身份信息及授权范围。确保信息准确无误，是合同履行及后续沟通的基础。

2.房屋基本情况条款：此条款需将交易房屋的具体信息清晰界定，包括：房屋坐落的详细地址（精确到门牌号）；房屋产权证号；房屋的建筑面积（或套内建筑面积）；房屋的权属性质（如商品房、已购公有住房、经济适用房等，不同性质的房屋可能涉及不同的交易税费和限制）；房屋的用途（住宅、商用或商住两用）；房屋的结构、楼层、总层数等。

3.房屋价款及支付方式条款：这是合同的核心内容之一，直接关系到双方的核心利益。

*房屋总价：应明确约定交易房屋的总价款，大小写金额必须一致。

*付款方式：需明确是一次性付款、分期付款还是按揭贷款付款。

*若为按揭贷款，应约定首付款的金额、支付时间，以及办理银行按揭贷款的相关事宜，包括贷款金额、贷款年限、由哪一方负责办理及相关费用承担等。

*若为分期付款，需明确各期付款的金额、支付时间及支付条件（例如，第一笔款项作为定金，在合同签订当日支付；第二笔款项在房屋过户前X日内支付；尾款在房屋交付并结清所有费用后支付等）。

*支付账户：卖方应提供其本人名下的收款银行账户信息，包括开户行、户名、账号，避免向第三方账户或非卖方本人账户支付大额款项。

4.定金条款（如有）：定金是合同当事人为确保合同的履行，由一方预先支付给另一方的一定数额的金钱。合同中应明确定金的金额、支付时间。若买方违约，卖方有权没收定金；若卖方违约，应双倍返还定金。需注意定金与订金的区别，“订金”通常视为预付款，不具有定金的担保性质。

5.房屋交付条款：明确房屋交付的时间、条件及标准。交付条件通常包括：卖方已结清房屋交付前所产生的水、电、燃气、暖气、物业管理费、有线电视、网络等各项费用；房屋钥匙的交付；房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品（如约定保留的家具家电）的清单及交付状态。建议在合同中列明《房屋附属设施设备、装饰装修及相关物品清单》作为附件，并由双方在交付时当场核验、签字确认。

6.产权过户及税费承担条款：

*过户时间：约定办理房屋所有权转移登记（即过户）的时间期限，通常会与付款进度相挂钩。

*税费承担：二手房交易过程中涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、土地出让金（如适用）等。合同中应明确约定各项税费由哪一方承担，或按何种比例分担。这是交易中容易产生分歧的地方，务必提前协商一致并写入合同。

7.违约责任条款：这是保障合同履行的重要条款，旨在约束双方当事人严格按照合同约定行事。应针对不同的违约情形分别约定违约责任：

*卖方逾期交付房屋、逾期办理过户手