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老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。——唐·王勃
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房地产估价市场比较法房地产估价市
场分析法
近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民
经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民
经济的基础性和支柱性产业。以下是小编为大家整理的关于
房地产估价市场分析法，一起来看看吧!
房地产估价市场分析法篇1
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操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰
随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场
比较法显得日趋重要。本文将从市场比较法估价的整个过程
——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化
处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归
纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地
产估价价格的准确性的目的!
市场法概述
市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、
市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价
格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数
量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们
与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来
求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较
多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房
地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，
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去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》
容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个
或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情
况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集
市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找
一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接
来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
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勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数
据资料。房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格
往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的
市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人
之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏
了解的交易!急于出售或急于购买的交易。交易双方或某一
方对所交易的房地产有偏好的交易!相邻房地产的合并交易，
交易税费非正常负担，受迷信影响等!
因此在评估中应该尽可能地调查访问已交易的资产买
卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料，了解市场的交
易情况，对可比实例的成交价格进行修正。在市场法评估中
交易案例的信息资料的直接来源中，可借鉴的抽样调查方法
主要有重点调查、访问调查、观察法等方法。直
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