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竣工验收及保修阶段的监理措施

第一节竣工验收监理工作内容

一、住宅工程竣工验收一般分三个阶段进行

1、每栋楼进行分户验收；

2、单位（子单位）工程验收；

3、全部验收。

全部验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准，且已通过承包方的预验和监理工程师组织的初验，由业主方工程负责人组织的正式竣工验收。

总监组织监理工程师根据规范和强制性标准条文对承包单位报送的完工工程的实物质量进行竣工预验收、竣工资料进行审查，并对存在的问题整改的结果进行复验合格的基础上，向建设方提出竣工验收的建议，协助建设方组织全部竣工验收。?

二、每栋楼进行分户验收

1、分户验收特点

①分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户涉及主要使用功能和观感质量进行的专门检验。分户检验适用于住宅工程；

②分户检验的主体为建设、设计、监理、施工单位和物业公司；

③分户检验应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户检验合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件；

④分户检验是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收；

⑤分户检验对逐户、逐段全数检查（建设、设计、监理、施工单位和物业公司应全数检查验收，质安监站按要求抽查5%）；

⑥住宅工程施工质量分户验收，是相关法规的要求，也是客户的期望。

2、分户验收的项目

分户检验应包括下列必须检验项目：

①楼地面、墙面、天棚面层质量；

②门窗安装质量；

③栏杆安装质量；

④防水工程质量；

⑤室内空间尺寸质量；

⑥给排水安装工程质量；

⑦电气安装工程质量”。

3、编制分户验收方案

根据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“谁生产谁负责”的原则，参照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范确定住宅工程分户检验的主要内容，方法和要求。开工前或开工时，针对该工程实际情况，应编写该工程分户验收方案，在施工过程中按方案要求对分户验收质量进行预控。

2、熟悉与分户验收相关的设计图纸和设计说明；

3、熟悉与分户验收有关的施工质量验收规范、施工技术标准、监理规划、监理细则、分户验收方案和分户验收相关文件和技术标准；

4、认真审核施工组织设计中分户验收内容和分户验收方案；

5、与建设、设计、施工单位沟通对分户验收事后无法整改质量偏差部分，在保证各项工程质量、强制性标准、设计、施工规范等的前题下，在设计文件、施工技术标准等方面进行调整或修改，以适应分户验收的质量控制。

6、分户验收是一个复杂、繁琐的系统工程，事前和事中控制起到关键作用，尤其是从基础、主体到装饰装修各阶段全过程的质量控制，针对楼层净高、开间、楼板厚度、墙体、门窗渗漏等事后难以整改或整改困难的部位施工质量控制尤其重要，必须在施工过程中加大预控力度，从方案、材料到施工工序的质量控制到位能起到事半功倍的作用。

7、监理对分户验收的施工过程质量控制非常重要，施工单位或管理人员往往重视进度，忽视质量，特别是对分户验收大多停留在事后能处理的意识，较少考虑到施工过程质量控制的重要性，加强监理人员对分户验收过程控制的责任和职责落实，严格施工过程对分户验收项目的质量控制，是避免和防止事后验收难过关、交房困难或业主投诉的有效方式。

三、组织竣工验收是监理工作的重要方面，监理应按程序进行验收工作

（一）监理工程师在工程竣工验收阶段要充分利用自身优势和经验，当好业主方的参谋和助手，协助业主方完成竣工阶段的各项工作概述如下：

1、协助业主方制定验收方案；

2、协助业主方整理竣工验收备案所规定的有关文件；

3、协助业主方按合同规定支付工程款；

4、协助业主方组织召开竣工验收会议；

5、协助业主方实地查验工程质量；

6、协助业主方签署工程竣工意见；

7、协助业主方审核竣工决算；

主在工程施工合同中对保修范围、保修期限值明确规定外。还应要求各承包商制定完善缺陷保修期的保修计划和保修措施（质量保修书），并监督其有效执行。

三、工程质量保修期内监理的工作重点

1、建设项目（工程）竣工验收后，监理单位应根据剩余工作量和工程保修责任期内出现的缺陷，配备保修责任期监理人员，进行保修责任期的监理工作。

2、保修阶段的监理工作重点应根据具体工程对象和工程使用状况确定，监理工作首先应进行如下内容：

①对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门进行分析研究处理；

②对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程；

③调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果；

④给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。