世联-南京阳光聚宝山别墅项目定位报告竞标77PPT-12M.pptVIP

联排的发力点及设计要点产品发力点：别墅居住形态+低总价设计要点：别墅形态，产品创新，突显价值感以四联、三联为主流在成本允许情况下，尽量加大面宽，在景观好的位置安排大面宽的户型，但层数一般在2层，控制总面积；引入中庭花园或者透天窗来改善通风和采光，并将室内庭院和中庭结合起来非对称处理，降低联排单调外观部分设置半地下室或附设面积，增加赠送面积提高纵向、横向的空间交流，通过错层等提高空间层次感。产品建议

联排别墅联排别墅主要功能空间面积建议

功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅5100-115客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）60-70公用卫生间5厨房10-15车库20二层主卧区1主卧室15－2045-60主人卫生间10步入式衣帽间5-10次卧室110-15公用卫生间5三层主卧区2主卧室15－2040-50主人卫生间10—15步入式衣帽间5书房10部分带地下室多功能厅2050设备间10洗衣房/储藏10工人房(包括卫生间）10地上建筑面积：185-225㎡总建筑面积：185-275㎡产品建议

联排别墅产品排布创新，特别处理构成高附加值“凹”字型户型“凹”字型户型增加了联排的采光面，避免了传统四联与六联联排的两边价值大，中间价值小的问题，提升了联排的均好性抬高的入户处理增加住户的私密性。同时下埋式车库形成了入户餐厅“L”字型户型入户抬高入户餐厅下埋式车库大露台产品建议

联排产品利用车库抬高形成客厅自然挑空，增加尊贵感A2户型:地上建面—217m2地下建面—85m2A1户型:地上建面—241m2地下建面—92m2传统联排布局——采取4-6联的布局方式，中小边大户型分布高附加值——赠送露天、阳光地下室与花园合理的空间尺度感——功能分区明确，适当的空间尺度尊贵感——利用夹层处理对客厅进行挑空阳光天井露台客厅挑空车库餐厅产品建议

联排产品内院、中庭解决采光通风一层示意在卧室之中可以拥有内院外院“双重景观”由客厅可以直接步入天井二层示意天井：后院天井：后院解决卫生间暗室采光的问题产品建议

联排产品剖面图天井采用内天井解决部分房间通风采光问题利用天井进行屋顶采光，解决了北向日照的问题使住户拥有院内外双重景观阁楼、露台的处理，提高附加值产品建议

联排产品以首层的门廊作为上层露台基础，空间与品质感增强，同时提高附加价值端头户型多露台设计，顶层空中花园增强别墅有天有地的感觉高附加值的阁楼外立面反常规设计——丰富立面效果，提高品质感产品建议

联排产品利用立面的凹凸变化，形成视觉变化12通过层高变化避免常规联排引起的视觉单调同时利用同一材质的不同组合形成变化中的统一花园洋房的发力点及设计要点产品发力点：空中别墅的生活设计要点：退台设计+大开间面宽产品建议

花园洋房一层花园或地下室进行附送逐层进行退台设计非一层赠送露台房间加大面宽为先，其次则为通风注意上层与下层之间的视线干扰宽景house的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售选用宽景House的原因原因一市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力原因二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求原因三宽景House能增加户数，降低1－2层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅产品建议

花园洋房创新性产品——依托坡地资源打造退台式花园洋房，降低高端物业的置业门槛首层独立入户私家花园，2层以上通过外接楼梯回家，改变“过堂式”的传统方式。首层单位赠送私家花园和半地下室；上层单位赠送大露台和半下沉式地下室，它能通过地面窗户通风、采光，实用性强；顶层为复式，赠送屋顶花园。独特的露台空间，层层退台的台阶状结构，令每户拥有南向的私家花园或露台。设计时应注意上下层视线干扰的问题，通常将上层露台的栏杆做成具有一定宽度的花台，避免上下层的对视，保护了下层住户的私密性。产品建议

花园洋房一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台五大价值点：1－2层均有地下室附送独特的露台空间丰富的建筑形态气派的横向客厅豪华的顶层套房abcde产品建议

花园洋房退台式花园洋房最大卖点在其超值感附送下沉式私家院落附送半地下室附送空中花园