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2024年房地产市场调研报告

2024年中国房地产市场调研报告：转型调整中的韧性与机遇

摘要

本报告旨在对2024年中国房地产市场的运行态势进行系统性梳理与分析。通过对宏观经济环境、政策导向、市场供需、价格动态及重点细分领域的深入研究，揭示当前市场所面临的挑战与潜在机遇。报告认为，2024年中国房地产市场正处于深刻的转型调整期，“房住不炒”定位持续巩固，市场分化态势加剧，行业从高速增长向高质量发展转型的特征愈发明显。本报告力求为行业参与者、投资者及政策制定者提供具有参考价值的市场洞察与策略建议。

一、宏观经济与政策环境：稳字当头，精准施策

1.1宏观经济背景

2024年，全球经济复苏进程依然面临诸多不确定性，地缘政治冲突、主要经济体货币政策调整、产业链重构等因素交织。国内经济延续了稳中向好、质效提升的发展态势，经济结构持续优化，新质生产力加速培育。然而，经济增长内生动力仍需进一步强化，部分行业领域的调整压力对就业和居民收入预期形成一定影响，进而间接作用于房地产市场的需求释放。

1.2房地产政策导向

2024年，房地产政策的核心依然围绕“房住不炒”的长期定位展开，强调政策的连续性、稳定性和精准性。中央层面继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时高度重视防范化解房地产领域风险，保障房地产市场平稳运行。

*需求端支持：各地继续因城施策，优化调整限制性措施，如适度放宽购房资格、支持合理的改善性住房需求、优化个人住房信贷政策（包括利率和首付比例）等，以提振市场信心，促进刚需和改善性需求的有序释放。

*供给端优化：在确保工程质量和安全的前提下，推动已售逾期难交付住宅项目的建设交付，保障购房者合法权益。同时，探索房地产开发新模式，鼓励发展保障性租赁住房、共有产权住房等，完善住房保障体系。

*风险化解：加大对优质房地产企业的融资支持力度，“保交楼、保民生、保稳定”仍是重中之重。推动行业并购重组，促进风险企业的良性出清，维护金融体系稳定。

二、市场整体运行态势：分化加剧，调整深化

2.1市场供需格局

2024年，中国房地产市场供需两端均呈现调整态势，区域分化和城市内部板块分化进一步凸显。

*供应方面：受市场预期、企业资金压力及土地市场活跃度等多重因素影响，全国商品房新开工面积同比仍面临一定压力。但随着保交楼工作的推进，竣工面积有望保持相对稳定。土地市场整体仍以底价成交为主，热点城市优质地块竞争相对激烈，而部分三四线城市土地流拍现象依然存在。

*需求方面：市场需求结构进一步优化，刚性需求和品质型改善需求成为市场主导力量。购房者行为更趋理性，对房屋品质、居住环境、社区配套及物业服务的要求不断提高。一线城市及部分强二线城市凭借其经济基本面和人口吸引力，需求韧性相对较强；而多数三四线城市及缺乏产业支撑的城市，需求端仍显乏力。

2.2价格走势分析

2024年，全国商品房价格总体呈现稳中有变、区域分化的态势。

*新房市场：在“稳房价”政策目标指引下，多数城市新房价格保持基本稳定。一线城市及部分热点二线城市，由于供需关系相对紧张及品质项目供应增加，价格表现出一定的抗跌性，部分核心区域甚至出现微幅上涨。而在市场调整压力较大的城市，开发商为加速去化、回笼资金，仍以促销优惠等方式维持价格稳定或适度调整。

*二手房市场：二手房价格调整压力相对大于新房市场。部分城市二手房挂牌量高企，买方议价空间较大，价格存在一定下行压力。但核心地段、学区优质、房龄较新的二手房源仍保持相对稳定的市场行情。

三、重点细分市场分析

3.1住宅市场：刚需为本，改善升级

住宅市场仍是房地产市场的主力。

*刚需市场：以中小户型、低总价为特征的刚需产品，在政策支持下，依然是市场成交的基础。年轻购房者对高性价比、交通便利、靠近就业中心的房源偏好明显。

*改善市场：随着居民生活水平提高和家庭结构变化，改善性需求持续释放，成为驱动市场的重要力量。大户型、优质物业、绿色健康、智能化的住宅产品更受青睐，这类产品在一二线城市表现尤为突出。

*保障房市场：保障性租赁住房、共有产权住房等政策性住房建设加速推进，有效补充了市场供给，为新市民、青年人等群体提供了更多住房选择，有助于构建多层次住房保障体系。

3.2商业地产：挑战与机遇并存，结构优化加速

商业地产市场面临更为复杂的调整。

*零售商业：传统购物中心面临电商冲击和消费习惯改变的双重挑战，同质化竞争加剧。体验式、主题化、社群化成为转型方向，融合餐饮、娱乐、文化、健康等多元业态的商业体更具吸引力。社区商业、邻里中心等贴近居民生活的商业形态展现出较强的生命力。

*办公楼市场：部分城市，特别是非核心商务区，办公楼空置率仍处高位。疫情后远程办公、混合办公模式的普及，对传统办公需求