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小区物业管理权归属争议

清晨六点，张阿姨像往常一样去楼下遛弯，却发现小区大门被新物业公司锁了——老物业拒不撤场，新物业强行接管，两拨人堵在门口理论。这样的场景，在全国无数个小区里反复上演。物业管理权归属问题，看似是”谁管小区”的小事，实则牵动着成百上千户家庭的生活质量，甚至影响着基层社会的和谐稳定。本文将从法律界定、争议类型、深层原因、典型案例到解决路径，层层剥开这团”剪不断理还乱”的矛盾。

一、物业管理权的法律界定：权利边界的”模糊地带”

要弄清楚”谁该管小区”，首先得明确什么是物业管理权。简单来说，它是对小区共有部分进行维护、管理、服务的权利集合，涵盖公共设施维修、环境卫生清洁、安全秩序维护等具体事务。但这个权利并非”铁板一块”，而是像千层饼一样，由多个主体的权利义务交织而成。

（一）法律框架下的权利主体

根据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十条等规定，业主是物业管理权的原始权利主体。全体业主通过业主大会行使”选聘和解聘物业服务企业”“使用维修资金”等核心权利，业主委员会则是业主大会的执行机构。而物业服务企业（俗称”物业公司”）本质上是”受雇者”，通过与业主委员会签订的《物业服务合同》获得管理权限，属于”受托管理”。

这里容易产生误解的是”开发商”的角色。在小区首次交房、业主大会尚未成立前，开发商有权通过招投标方式选聘前期物业公司（《物业管理条例》第二十一条），但这种”前期管理权”是过渡性质的。一旦业主大会成立并选聘新物业，开发商的前期管理权即终止。现实中很多矛盾，就源于开发商不愿”交权”。

（二）权利内容的具体划分

物业管理权的核心是对”共有部分”的管理。《民法典》第二百七十一条明确，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。这意味着，物业公司管理的不是业主的私人住宅，而是这些共有部分。比如电梯维护、楼道清扫、小区绿化，都属于共有部分管理范畴；而业主家的水管漏水，除非是公共管道问题，否则不属于物业义务。

但”共有部分”的界定在实践中常存争议。比如小区门口的岗亭算不算物业服务用房？地下车库的产权归属是开发商还是业主？这些问题直接影响物业管理权的范围。曾有小区因开发商将原本规划为物业用房的楼层改造成商铺出售，导致新物业没有办公场地，引发长达两年的”抢房大战”。

（三）权利行使的程序规则

权利的行使必须遵循法定程序，这是避免争议的关键。业主大会的成立需要”双过半”业主同意（专有部分面积和业主人数均过半），解聘物业公司需要”双三分之二”表决（《民法典》第二百七十八条）。这些程序看似繁琐，实则是为了防止”少数人说了算”。但现实中，很多业主觉得”开会麻烦”，随便签个名就了事，或者业委会成员私自决定解聘物业，这些不规范操作往往成为争议的导火索。

二、争议的常见类型：从”抢地盘”到”争收益”的百态

如果把物业管理权争议比作一场戏，那不同的”剧情”背后都有相似的矛盾内核。通过走访十余个发生过物业纠纷的小区，我们梳理出最常见的三类争议。

（一）开发商”不交权”引发的”新旧之争”

这是新建小区最易出现的问题。某二线城市的”阳光花园”小区，开发商在销售时承诺”引进一级资质物业”，但业主入住后发现，所谓的”一级物业”其实是开发商的关联公司，服务质量差强人意。业主大会成立后，通过合法程序选聘了新物业，可老物业以”开发商未移交物业用房”为由拒绝撤场。更离谱的是，老物业还把原本属于业主共有的地下车库对外出租，收益全部装进自己腰包。

这种争议的核心是”前期物业”与”业主自治”的权力交接。开发商往往通过控制前期物业，延续对小区的实际控制，甚至利用公共资源牟利。而《物业管理条例》第二十九条虽规定开发商需移交物业资料和用房，但缺乏具体的处罚措施，导致”不交权”现象屡见不鲜。

（二）业主自治与物业”越权”的”主仆错位”

“我们交物业费是请管家，不是请老爷！”在”明月小区”的业主群里，这样的抱怨此起彼伏。该小区物业公司不仅擅自提高物业费，还把小区公共区域的广告位全部包给了关联公司，从未公示过收支明细。业主委员会要求查看账目，物业经理竟说：“你们业委会又没工资，操这么多心干嘛？”

这种争议反映的是”受托方”与”委托方”的角色错位。根据《物业服务合同》，物业公司是提供服务的乙方，但部分物业把自己当成了”管理者”，对业主的合理要求推诿扯皮，甚至利用信息不对称侵占公共收益。而很多业主对自身权利认知不足，要么”忍气吞声”，要么”暴力维权”，反而让矛盾升级。

（三）公共收益”归属不清”的”钱袋子之争”

小区电梯里的广告、道闸的停车费、快递柜的场地费……这些看似”小钱”的公共收益，往往是争议的重灾区。在”彩虹社区”，业主发现物业公司连续三年未公示公共收益，粗略估算每年至少有50万元进了物业的”小金库”。业委会起诉后，法院调取了物业的财