2025年第三季度北京房地产市场回顾.docxVIP

2025年第三季度，北京办公楼市场整体供应节奏延续平稳态势，未录得新项目入市。

本季度新租交易总面积环比回落31%。受头部科技企业大规模需求在上半年释放、受科技企业青睐的中关村区域可租面积快速下滑、部分大面积需求转向周边商务园区、整体市场更多业主在续租或租约重组时作出让步、需求结构小型化等多重因素共同作用，新租活跃度出现阶段性收缩。搬迁需求仍为主力，占新租总面积的75%。租户流动动线特点鲜明：金融街、通州呈区内流动；科技中心子市场（中关村、望京、奥体）间流动活跃；CBD、丽泽为跨区搬迁主要承接地；行业方面，TMT保持需求首位占比高达31%，以算力为核心支撑的系统解决方案、人工智能、大数据/云计算及游戏类持续活跃；金融行业缓慢回升，新租数量环比上涨15%，以1,000平方米以下需求为主；专业服务业位列第三，CBD依然是律所、咨询、广告公关类租户换迁的首选之地；医药及生命科学板块部分优质企业通过换迁提升企业形象，需求升至第四位。

尽管受新租需求萎缩及政策规划引导的大面积退租影响，本季净吸纳量仍达8.7万平方米。整体空置率降至19.7%。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著，反映租户品质提升需求增强。区域表现持续分化：科技中心净吸纳量最佳，中关村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等传统核心区净吸纳量仍为负值。租金下行调整仍为刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面价降幅同样本比环比扩大至2.9%至每月每平方米234.8元。金融街跌幅居首；东部去化压力导致望京、王府井、燕莎、CBD等多个区域租金跌幅均未出现收窄迹象，其中乙级楼宇租金下行压力尤为突出。

2025年第三季度，北京优质零售物业市场无新增商业项目交付。核心商圈及外围商圈各有—个成熟商业体停业，项目原有商业模式未能迎合当前消费市场需求，面临较大经营压力，后期将更换运营方或启动改造工程。

今年前八个月，北京全市社销总额持续处于下行赛道，主要受办公用品、通讯器材、汽车等可选消费品零售加速减弱拖累，而餐饮收入亦维持同比下降。季内受中式正餐及小吃快餐放慢开业步伐影响，餐饮业态新开店铺占比较上季度下滑4个百分点至43%；而茶饮果汁和烘焙甜品作为目前调改力度较大或热度较高项目的“新刚需”再次发力，季内表现活跃，如可露朵、牧场奶仓、野人先生等首店或连锁店铺在非核心商圈多点开花。服饰零售类新开店铺占比保持30%以上的稳定发挥，其中国内男/女装新开店铺数量有较大提升；运动户外品类有所放缓；而大牌高奢保持低迷态势，不仅拓店减少，更是在多个核心商圈项目出现闭店现象。美容保健、健身、超市等生活服务配套业态在非核心商圈区域型购物中心保持活跃。能够提供情绪价值的二次元业态仍然是各大商业项目引流首选，在策展、快闪店方面持续发力，如蛙得发快闪、名侦探柯南快闪分别入驻西红门荟聚和西单大悦城。季内外围商圈项目重塑品牌组合、调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7%。

由于可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，季末同样本比环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。其中次级商圈（如中关村、望京）由于同质化竞争激烈、调改项目繁多、消费层级下沉等原因领降。租金收益下行之下，市场频现外部运营商终止并退出与业主合作的案例。

2025年第三季度，北京亦庄经开区—项目扩建，带来4万平方米的新增供应。季内以汽配为主的制造业企业持续保持活跃，占总新租面积的35%；其次以民生为主的食品饮料及纯电商需求分别录得27%及18%的新租占比。当下租户策略仍旧以降本提质为主，将部分大体量租赁需求置换到平谷等性价比更高的子市场，持续导致传统区域的老项目流失租户。受价格下行刺激，租户在项目间的流动换迁活跃，但需求增量有限。尽管净吸纳量连续三个季度为正，年内累计7.5万平方米，但不及同期新增供应的两成。全市空置率仍然处于历史高位，季末环比小幅上涨0.1个百分点至29.6%。

季末北京全市平均租金同样本比环比加速下滑5.3%至每月每平方米42.8元，以空置率较高的平谷为首，各子市场租金皆有不同程度下滑。在存量市场流动刺激下，原本租金水平较高的近郊区域如亦庄经开区、通州及马驹桥等子市场租金降幅加速。

廊坊本季度于廊坊经开区交付—个高标仓储项目，带来11.1万平方米的新增供应