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物业管理费收取规定

一、概述

物业管理费是业主为获得物业服务企业提供的物业管理服务而支付的费用。其收取遵循公平、合理、公开的原则，旨在保障物业服务的正常开展，维护业主的共同利益。本规定旨在明确物业管理费的收取依据、标准、流程及相关责任，确保收费行为的规范性和透明度。

二、物业管理费的构成与标准

（一）物业管理费的构成

1.管理服务费：涵盖物业管理企业的日常运营成本，包括人员工资、办公费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用等。

2.公共设施设备运行费：涉及公共照明、供水、供电、电梯等设施设备的日常运行和维护费用。

3.专项维修资金：用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，按相关规定提取和使用。

4.物业服务企业利润：在成本合理的基础上，计入一定比例的利润。

（二）物业管理费的标准确定

1.政府指导价：部分城市由政府价格主管部门制定最高收费标准，供业主参考。

2.市场调节价：由物业服务企业与业主协商确定，需符合行业规范及成本核算要求。

3.分摊方式：根据物业类型、服务内容、面积等因素综合确定，例如：

-住宅类物业：按建筑面积分摊，一般每平方米月费在1.5-3元之间。

-写字楼或商业物业：可能因服务内容更复杂而收费较高，如每平方米月费3-8元。

三、物业管理费的收取流程

（一）收费前的准备工作

1.成本测算：物业服务企业需详细核算各项费用，确保收费依据合理。

2.公示方案：向业主公示收费标准、测算依据及服务内容，接受监督。

3.协商调整：业主可通过业主大会或代表会议协商调整收费标准。

（二）收费实施步骤

1.合同签订：业主与物业服务企业签订物业服务合同，明确收费条款。

2.按期收取：一般按月或按年收取，可通过物业费收缴系统、银行代扣等方式执行。

3.票据提供：收费后需向业主开具正规发票或收据。

（三）争议处理

1.协商解决：业主对收费有异议时，可先与物业服务企业协商。

2.第三方调解：可申请社区、行业协会等第三方机构调解。

3.投诉举报：向当地住房和城乡建设部门或消费者协会投诉。

四、物业管理费的使用与管理

（一）使用范围

1.日常运营：用于物业服务企业的基本管理及服务提供。

2.专项维修：按业主大会决议或合同约定，用于共用设施的维修。

3.资金结余：若收费超出预期，结余部分需用于提升服务或补充专项维修资金。

（二）监管要求

1.财务公开：物业服务企业需定期公示费用收支情况，接受业主查询。

2.审计监督：业主大会可委托第三方机构对财务进行审计。

3.违规处罚：对擅自提高收费标准或挪用资金的行为，可依法追责。

五、注意事项

1.合同约定优先：实际收费需以物业服务合同为准，不得随意变动。

2.服务与收费匹配：收费标准应与物业服务质量相匹配，避免“质价不符”。

3.动态调整机制：遇成本大幅变动时，可启动重新协商程序，但需保障业主知情权。

四、物业管理费的使用与管理（续）

（一）使用范围的详细说明与规范

1.日常运营费用：此部分费用是保障物业管理服务正常运行的基础开支，具体项目包括：

(1)人员成本：涵盖物业管理团队（如项目经理、保安、保洁、维修人员等）的工资、奖金、福利、社保及培训费用。这是构成管理服务费的主要部分，需根据服务等级标准配备相应数量的专业人员。

(2)办公费用：物业管理处的日常办公用品（如纸张、笔、文件夹）、通讯费（固定电话、网络）、系统使用费（如监控系统、门禁系统维护）等。

(3)清洁卫生费用：用于公共区域的日常清扫、垃圾清运、垃圾分类处理、消毒防疫等服务的物料消耗和人工成本。

(4)绿化养护费用：涵盖公共绿地、景观区域的浇水、施肥、修剪、病虫害防治、绿植更换等人工和物料成本。

(5)公共秩序维护费用：用于安保人员的工资、巡逻、监控设备维护、消防设施日常检查等费用。

(6)行政开销：如水电费（用于管理处办公区域）、交通费、小型维修工具购置与维护费等。

2.公共设施设备运行维护费用：此部分费用专门用于保障小区内共用设施设备的正常运转和基本维护，具体项目包括：

(1)供水供电费用分摊：按照实际测量或合理分摊方式，承担公共区域（如楼道、大堂、公共活动室）的水电费。对于有独立计量表的设施（如公共电梯），其电费可能已包含在物业费或单独收取，需在合同中明确。

(2)电梯运行与维护：电梯的日常运行电费、定期保养费（通常按年或按次数收取）、以及突发故障的紧急维修费用（超出保修范围的）。

(3)照明系统维护：公共区域（道路、车库、楼道、景观灯）灯泡更换、线路检修等费用。

(4)排水系统维护：污水井、雨水井的清理疏通，公共排污管道的检查维护费用。

(5)其他公共设备：如消防系统（部分日常检查维护）、监控设备（部分维护）、