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房地产市场新趋势：租购并举、保障性住房对市场的影响

——基于政策实践与城市数据的深度分析

一、政策基石：租购并举制度的法治化构建

2025年9月15日《住房租赁条例》的正式施行，标志着我国租购并举住房制度进入法治化、规范化新阶段。作为首部专门性行政法规，该条例构建了“事前准入—事中监管—事后追责”的完整治理闭环，为租赁市场健康发展筑牢制度根基。其核心政策框架如下表所示：

政策维度

核心内容

实施目标

供给机制

1.激活社会存量：鼓励居民家庭自有房源出租2.壮大市场增量：支持企业改造老旧厂房、商办用房等

形成“全民参与、多元供给”的租赁房源保障网

监管体系

1.资金监管：要求租赁企业设立资金监管账户2.租金调控：建立市级以上租金监测与公示机制3.权益保障：明确押金返还规则，禁止无故扣减

遏制“高进低出”等金融化倾向，稳定租赁关系

制度创新

1.租购同权：推动公共服务权益均等化2.分类保障：区分保障性、人才性、市场化租赁住房

实现“住有所居、住有优居”的民生目标

二、市场重构：保障性住房对供需结构的影响

（一）需求端：刚需分流与预期引导

保障性住房的大规模供应显著改变了市场需求结构。以广州增城区为例，2024年保障性租赁住房超额完成42%，达8566套，同时发放公租房补贴482.5万元，直接分流了年轻家庭、新市民等刚需群体。这种分流效应在西安表现更为突出：2018-2021年保障性住房筹建量持续增长，使得商品住宅市场需求压力得到缓解，一定程度上抑制了房价过快上涨（2015-2021年西安商品房均价涨幅从94%逐步收窄）。

需求结构的变化进一步引导市场预期理性化。随着“码上通行”等保障房配套服务完善，投资性购房需求占比从2020年的18%降至2025年的11%，购房者更关注居住品质而非投机价值。

（二）供给端：双轨分化与品质升级

保障性住房与商品住宅形成清晰的差异化供给体系，推动市场从“单一买卖”向“分层保障”转型。下表对比了两类住房的核心特征与定位：

对比维度

保障性住房

商品住宅

目标客群

低收入群体、新市民、青年人才

改善型需求群体、高收入家庭

产品特征

满足基本居住需求，注重实用性

强调品质升级（如广州3米层高成主流）、配套完善

价格定位

低于市场价30%-50%，实行政府指导价

市场化定价，品质溢价明显

供给主体

政府主导、国企参与（如珠海安居集团）

房地产开发企业

这种双轨制促使商品住宅通过品质升级维持竞争力。广州中心城区新建住宅普遍将3米层高作为标配，既改善了居住通透感，也成为项目溢价的重要卖点，推动商品住宅均价从2022年的2.8万元/㎡升至2025年的3.2万元/㎡，但涨幅较保障房大规模供应前收窄4个百分点。

（三）投资端：资本流向与运营转型

租赁市场的规范化发展吸引长期资本入场。58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比攀升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近五年期定期存款利率，保险、社保基金等长期资本在租赁市场的投资额同比增长67%。

资本流向推动运营模式升级。珠海安居集团打造的长租项目已实现全流程数字化服务：租客通过APP完成看房、签约、报修等环节，配合24小时安保与管家服务，使出租率保持在92%以上，远超行业平均水平（78%）。

三、典型案例：城市实践的“珠海范本”与“广州经验”

（一）珠海：租购并举的多层次保障模式

珠海市安居集团构建了覆盖三类群体的租赁住房体系，成为全国标杆。其运营成效如下表所示：

住房类型

覆盖群体

代表项目

核心优势

运营规模

保障性租赁住房

低收入住房困难群体

安居华庭（香洲府）

主城区位置，10分钟达核心区

累计运营24000套

人才住房

青年人才、产业工人

安居华庭（琴澳新城）

管家服务+社区文化建设

占比35%

市场化租赁住房

都市白领、改善群体

安居华府（绿洋湾）

滨海景观，月租2000元起

配套智能门锁、在线报修

该模式通过“国企主导+市场化运营”，既实现了民生保障目标，又通过品质服务提升了租赁资产价值，2025年被评为AAA级信用企业。

（二）广州：供需平衡的双轨发展路径

广州通过“保障房分流刚需+商品房品质升级”的策略，实现了市场平稳发展。2024年增城区商品房销售面积达148.1万㎡，同时保障房供应同比增长42%，形成良性互动。其关键举措包括：

1. 区域协调：通过“百千万工程”改造2301栋农房，避免保障房集中建设导致的房价分化

2. 产业联动：推动建筑业升级与家装“焕新”，带动5.1亿元消费，强化居住属性

3. 监管强化：检查工