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租赁协议相关法律法规

一、总则

1.1立法目的

为规范租赁行为，保护租赁双方当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规，制定相关规定。

1.2适用范围

本规定适用于中华人民共和国境内城镇、乡村的房屋租赁，土地租赁及动产租赁活动。法律、行政法规对特定租赁类型（如融资租赁、船舶租赁、航空器租赁等）有特别规定的，适用其规定。

二、租赁合同的一般规定

2.1租赁合同的定义

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2.2租赁合同的主要条款

租赁合同一般包括以下内容：

租赁物的名称、数量、质量、用途。

租赁期限。

租金及其支付期限和方式。

租赁物的维修和保养。

合同的变更、解除和终止条件。

违约责任。

争议解决方法。

2.3租赁期限

租赁期限由当事人约定，但不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2.4租赁物的交付

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁保持期间保持租赁物符合约定的用途。

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

2.5租赁物的维修义务

出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、房屋租赁的特别规定

3.1房屋租赁的条件

出租人应当是依法取得房屋所有权或者经营管理权的自然人、法人或者其他组织。

有下列情形之一的房屋不得出租：

1）未依法取得房屋所有权证的。

2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3）共有房屋未取得共有人同意的。

4）权属有争议的。

5）属于违法建筑的。

6）不符合安全标准的。

7）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

8）已抵押，未经抵押权人同意的。

9）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3.2房屋租赁登记备案

房屋租赁合同签订后三十日内，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

房屋租赁登记备案是行政管理措施，不租赁合同的效力。当事人未办理登记备案的，不影响合同的效力。

3.3转租与再转租

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.4买卖不破租赁

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

3.5承租人的优先购买权

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是房屋按份共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属或者出租人收回房屋自用的除外。

四、租金与押金

4.1租金的支付

租金支付方式、金额和期限由当事人约定。

对租金支付期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

4.2押金（保证金）

当事人可以在租赁合同中约定承租人支付押金。押金是担保承租人履行合同义务的担保方式。

租赁合同终止时，承租人返还租赁物，出租人应当在扣除承租人应付款项后，将剩余押金返还承租人。因承租人违约导致合同解除的，出租人可以不予返还押金或从押金中扣除相应款项。

五、租赁合同的解除与终止

5.1合同的解除

协商解除：当事人协商一致，可以解除合同。

约定解除：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

法定解除：

1）因不可抗力致使不能实现合同目的。

2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

5）法律规定的其他情形。

5.2合同的终止

租赁合同因租赁物灭失或者毁损、租赁期限届满、一方当事人死亡或终止等原因而终止。

5.3租赁期限届满

租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

六、违约责任

6.1出租人的违约责任

未按照约定交付租赁物或者交付的租赁物不符合约定的，承租人可以要求出租人承担修理、更换、重作、减少租金或者赔偿损失等违约责任。

未履行租赁物的维修义务，影响承租人正常