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河南中州泵业有限公司基本情况

概况及开发投资估算

一、基本情况及概况

荥阳位于郑州西15公里，西望古都洛阳，南眺中岳嵩山，北濒九曲黄河，东接省会郑州，是河南省距省会最近的县级市，下辖9镇3乡2个街道办事处和1个风景区管委，人口66万(2019年)，面积908平方公里，其中城镇建成区面积17平方公里。荥阳是象棋的故里、郑氏的祖地、阀门之乡和建筑机械之乡。先后被评为全国科技进步县(市)、全国科普示范试点县(市)、国家卫生城市、省级园林城市、河南首批对外开放重点县市和35个扩权县市及最适合人类居住的城市之一。荥阳自然风光美不胜收，人文景观星罗棋布，每年都吸引着大量的外地游客到荥阳观光度假、休闲旅游。

河南中州泵业有限公司（郑州市潜水泵厂），位于荥阳这个美丽城市的中心地带。北临演武路，西临河阴路，东临荥阳鸿祥今典小区，南临荥阳市主干道——索河路，与荥阳市人民医院正对门，荥阳一小、二小、三小及幼儿园分布在厂区几百米内，交通四通八达，商业卓越繁荣，极具较高的开发价值。该区域面积85亩，是荥阳市中心地带唯一未开发的一块珍藏宝地。我们竭诚欢迎各位有志之士到荥阳游览观光，实地考察，投资兴业，合作发展。我们将以最优惠的政策、最优厚的待遇为您提供最优质的服务，与您共创美好的明天。

二、投资估算及成本分析

（一）、成本指标分析（粗略）：

1、 债务：2010年由第三方公司代还水泵厂的2140万元银行贷款，截止目前，该笔债务连本带息约5000万元

2、 水泵厂在工行的长期借款（无息）430万元（400万元+30万元）

3、 已经退休的下岗职工约600人买断医保，共计约2000万元

4、 未达到退休年龄的下岗职工约520人买断统筹，共计约2500万元

5、 85亩土地范围内需要按照1︰1.1就地安置的现有家属楼建筑面积约2.882，依据安置比例需要建设安置房约3.1680万㎡，预计安置建设资金约10500万元

6、 可售的建筑面积约为11万平方米，预计建设成本40000万元。

7、 安置过渡费和拆迁费约2000万元

8、 土地挂牌交易后，政府扣留的土地出让相关税费比例约是总地款的15%左右，预计起拍价定在300万元/亩起拍成交，政府扣留的税费部分约4000万元

以上六项成本共计66430万元。

（二）、销售额分析

1、按照85亩土地，容积率2.9，限高80米计算，地上计容总面积约164415平方米，（其中商业配比按照8%计算，商业面积为约13150平方米），住宅地上总面积为151265平方米，减掉安置房31680平方米，则住宅可销售的面积为119585㎡，销售按照住宅8000元/㎡、商业20000元/㎡计算，总销售额为121968万元。

2、地下2层车位预计2000个，车位预计按照10万元/个，则车库可售金额约20000万元。

以上两项销售额总计141968万元。

三、利润情况

总销售额减掉预计的总成本后约75538万元。