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证券研究报告|宏观研究

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20250926

年月日

宏观专题

四大维度：地产何时能见底？

我国地产景气仍在下行，何时能真正触底？本文从地产的供给端、需作者

求端出发，详细拆解地产增量和存量供给，刚性、改善、投资、拆迁需

求，再结合债务端、房价端，综合分析当前地产景气位置和未来走势。分析师熊园

执业证书编号：S0680518050004

核心结论：从“地产供给、地产需求、居民债务、住房价格”四大维度邮箱：xiongyuan@

出发，基于定性分析和定量测算，研究发现：目前我国存量住房已足分析师杨涛

够，中性情形住房需求可能还会进一步下行不少，未来1-2年居民债执业证书编号：S0680522070001

务压力有望降至正常水平、房价也有望降至史上相对低位。整体看，地邮箱：yangtao3123@

产景气仍处下行通道，但下跌最快时期可能已过去；政策看，房地产还

相关研究

是经济增长和收入预期的稳定器，稳地产的必要性和迫切性仍大，应

更大力度推动房地产止跌回稳，从“供给端、需求端、债务端”多措并1、《全面复盘日本居民“缩表”》2023-07-04

举，尤其是稳房价、保主体、降房贷利率、加力城市更新、优化收储等。2、《中国人口周期：现状、趋势、影响》2023-02-23

3、《新一轮地产放松，影响几何？》2023-09-01

一、地产供给：新开工大减，库存仍高，存量住房已够，结构短缺仍存

2、《当前地产压力究竟有多大？》2022-07-14

增量看，房地产的新增供给跟随需求变化，近年来自高点已下降6成。3、《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02-

住房并没有严格的供给瓶颈，供给会跟随需求主动调整。2021年之前，27

新开工面积跟随商品房销售面积长期趋于上升，2021至2024年，商

品房销售面积下降了46%，新开工面积也从高点下降了63%左右。

库存看，我国地产库存、去化周期仍在高位，抑制后续地产增量。2024

年我国狭义地产库存7.5亿平方米，处于历史高位；广义库存19.3亿

平方米，较高位明显下行，主因新开工减少。但由于地产销售缩水，广

义、狭义库存去化周期均处于历史高位，进一步抑制地产投资增量。

存量看，我国存量住房整体已经足够，但仍存在结构性短缺。住房拥

有率方面，我国超过90%，远高于日本的77%、美国的65%等发达

国家水平。人均居住面积方面，我国已达42平方米，已高于多数主要

发达国家；若去除公摊，实际面积可能在33平方米左右，仍有一定提

升空间；其中一线城市和东北地区明显偏低，结构性住房短缺仍存。住

房空置率方面，2022年28个大中城市平均住房空置率为12%，处于

偏高区间；其中一线7%，二线12%，三线16%，指向一线城市住房

仍然相对短缺，而三线及以下城市住房可能相对过剩。

二、地产需求：刚性需求减少、改善需求主导、投资需求转负、拆迁需

求稳定，未来10年内地产销售可能继续回落

刚性需求：随着新增城镇人口下降，刚需逐步减少，2035年后加速

下行。新增刚需主要来自城市人口增加、农村居民进城买房，与新增城

镇人口、人均居住面积、租房比例等有关，也受新房销售占比影响，结

合相关预测，可得后续新房刚需可能逐