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房地产估价师《理论与方法》知识讲解:假设开发法估价的操作环节

假设开发法估价的操作环节

运用假设开发法估价通常分为如下６个环节：①调查分析待开发房地产情况;②选取的开发运用方式,拟定开发完成后的房地产情况;③猜测后续开发经营期；④猜测开发完成后的价值;⑤猜测后续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的价值。?下面以评估政府有偿出让建立用地使用权的价格为例,阐明如何调查分析待开发房地产情况和选取的开发运用方式，其余环节的内容将在背面分节简介。?在中国现行土地使用制度下,政府有偿出让建立用地使用权的地块,重要是房地产开发用地，它可能是熟地,也可能是毛地或生地。政府出让建立用地使用权的方式重要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。不论是哪种出让方式，对于此类房地产开发用地,政府都需要估价，以拟定其招标拍卖挂牌底价、协议出让或者做到心中有数；投标人、竞买人、土地使用者也需要估价，以拟定其报价或出价。此类房地产开发用地的用途、容积率、使用期限等限制条件,通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者假如取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发运用。所以，政府的这些限制条件，也是评估此类房地产开发用地价格时必需恪守的前提条件。?调查分析该类房地产开发用地的情况重要包含如下方面：

(1)弄清地块的区位情况,包含３个层次:①地块所在都市的性质;②地块所在都市内的区域的性质；③具体的坐落情况。弄清这些,重要是为选择的用途效劳。例如，位于上海浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清这块土地的位置,就需要弄清上海的性质、地位,需要弄清浦东新区的性质、地位，包含它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建立构想等，此外还需要弄清这块土地在该区内的具体坐落情况，包含交通、四周环境和景观等。

（2）弄清地块的实物情况，包含面积、外形、地势、土壤、地基、根底设施完备限度、场地平坦限度等。弄清这些,重要是为猜测后续必要支出效劳。?（3)弄清地块的规划条件,包含弄清规划拟定的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。弄清这些,重要是为选取的开发运用方式、拟定开发完成后的房地产情况效劳。

（４)弄清将拥有的土地权利，包含弄清权利性质、使用期限、是否不行续期，以及对该房地产开发工程及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的关于规定等。弄清这些,重要是为猜测开发完成后的房地产价格、租金等效劳。?在调查分析了房地产开发用地的情况后，便可以选取的开发运用方式，包含选取的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取,也就是说在规划条件給定的范围内的。在选取的开发运用方式中,最重要的是选取的用途。选取的用途要考虑该地块位置的可承受性及这种用途的现实社会需要限度和将来进展趋势,或者说,要分析本地市场的承受力量，即在工程建成后市场上毕竟需要什么类型的房地产。例如,某地块规划条件給定的用途，可为宾馆,也可为公寓或写字楼，但在实际估价中毕竟应中选择哪种用途?这一方面要调查分析该地块所在都市和区域,宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。假如对宾馆、写字楼的需求开头趋于饱和，体现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势,但盼望能租到或买到公寓住房的人渐渐增加，而在将来几年内能供应的数量又较少时,则应选择该地块的用途为兴建公寓。?