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2025年土地估价师土地估价实务试题及答案

一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某城市居住用地基准地价为3500元/㎡（开发程度为“五通一平”，容积率1.8），待估宗地为“三通一平”（开发程度差异修正系数为5%），容积率2.0（容积率修正系数为1.1），期日修正系数为1.05。采用基准地价系数修正法评估时，待估宗地地价最接近（）元/㎡。

A.3500×(15%)×1.1×1.05

B.3500×(1+5%)×1.1×1.05

C.3500×(15%)×(1.1/1.8)×1.05

D.3500×(1+5%)×(1.1/1.8)×1.05

2.采用收益还原法评估商业用地时，下列关于有效毛收入的表述中，正确的是（）。

A.应包含潜在毛收入扣除空置损失后的部分

B.需扣除房产税、管理费等运营费用

C.按实际租金计算，无需考虑客观租金

D.空置率应根据估价对象前3年实际空置情况确定

3.某工业用地开发周期为2年，土地取得费为120元/㎡（一次性支付），开发费为200元/㎡（分两期均匀投入，每期100元/㎡），年利率6%，则土地开发利息为（）元/㎡。

A.120×6%×2+100×6%×1.5+100×6%×0.5

B.120×6%×2+200×6%×1

C.120×6%×1+200×6%×0.5

D.120×6%×2+100×6%×1+100×6%×0.5

4.剩余法评估某住宅用地时，开发完成后房地产总价值为8000万元，开发成本（含管理费）为3500万元，销售税费为开发完成后价值的6%，投资利息为200万元，开发商利润为开发成本的15%。则该宗地地价为（）万元。

A.80003500(8000×6%)200(3500×15%)

B.80003500(8000×6%)200+(3500×15%)

C.80003500(3500×6%)200(8000×15%)

D.80003500×(1+6%)200(8000×15%)

5.下列关于市场比较法中区域因素修正的表述，错误的是（）。

A.交通条件属于区域因素

B.修正时应将比较案例的区域因素与待估宗地对比

C.区域因素修正系数=（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）

D.商业用地的区域因素修正需重点考虑人口密度

6.划拨土地使用权价格评估时，下列处理方式正确的是（）。

A.直接评估其市场价值

B.市场价值扣除应补缴的土地出让金

C.仅评估土地取得成本

D.按出让土地价格的30%确定

7.某宗地容积率为3.0，当地居住用地容积率修正系数表如下：容积率1.0时系数为1.0，2.0时为1.2，3.0时为1.5，4.0时为1.3。采用市场比较法时，若比较案例容积率为2.0，交易价格为5000元/㎡，则容积率修正后的价格为（）元/㎡。

A.5000×(1.5/1.2)

B.5000×(1.2/1.5)

C.5000×(1.5/1.0)

D.5000×(1.0/1.2)

8.收益还原法中，确定资本化率的安全利率加风险调整值法，安全利率通常选用（）。

A.1年期定期存款利率

B.5年期国债利率

C.企业债券利率

D.同业拆借利率

9.成本逼近法评估工业用地时，下列费用中不属于土地开发费的是（）。

A.宗地内道路建设费

B.土地平整费

C.耕地开垦费

D.排水设施建设费

10.评估某在建工程占用的土地价格时，若采用剩余法，开发完成后的价值应采用（）。

A.现状价值

B.市场价值

C.清算价值

D.投资价值

11.基准地价系数修正法中，期日修正的实质是（）。

A.修正土地开发程度差异

B.修正土地市场价格变动

C.修正容积率差异

D.修正土地用途差异

12.某商业用地年有效毛收入为200万元，运营费用率为30%，资本化率为8%，则该宗地无限年期地价为（）万元。

A.200×(130%)/8%

B.200/8%

C.200×30%/8%

D.(20030%)/8%

13.市场比较法中，若比较案例交易时带有债权债务，评估时应（）。

A.直接使用交易价格

B.调整为正常市场价格

C.忽略债权债务影响

D.仅调整债务部分

14.下列关于土地估价报告有