XX律所物业服务企业法律事务服务方案.docVIP

XX律师事务所

物业服务企业法律事务服务方案

一、服务对象

XX市物业服务企业

二、需求分析

随着城市化的加快，居民住宅以及商用楼宇不断增多，对相应物业服务的要求越来越高，各类物业纠纷逐年增多。物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在，而物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行。妥善处物业纠纷，保障物业服务企业与业主的合法权益，维护正常的生产经营秩序，是社会主义市场经济发展的必然要求。

通过本所律师提供物业管理法律服务，可以协助物业服务企业更好的遵守《物业管理条例》以及相关法律规定的要求，有效避免违法行为的出现，确保物业服务企业提供优质高效的物业服务，同时可以妥善解决业主与物业服务企业的矛盾，协助物业服务企业及时、足额收取物业服务费用，从而减少社会矛盾，维护社会稳定，保障社会公平正义。

三、服务内容

1、协助指导小区业主召开首次全体业主大会，选举产生业主委员会。按照《业主大会规程》成立首次业主大会筹备组的工作，帮助筹备组完成其职责，协助召开第一次全体业主大会，帮助业主大会完成其职责，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定，并形成业主公约。选举产生业主委员会并帮助其完成职责。规范业主大会的活动，维护业主的合法权益。根据国务院《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”由此可见，政府各相关职能部门对于各小区业主大会的召集、召开，以及组织选举产生业主委员会负有法律规定的行政义务。而通过专业的律师团队介入协助指导组织相关行为，既有利于相关行为的开展与进行，又能够为政府依法履行行政职能“保驾护航”。

2、协助小区业主制定整个小区的管理规约及议事规则。业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或管理规约等形式，以实名方式参加业主自治活动，行使业主权利，履行业主义务。根据相关法律规定，业主至少应当共同对以下事项产生有效决议，包括：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定与修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业；

（5）改建、重建建筑物及其附属设施；等等。

上述事项能否在事实上形成决议，如果可以通过专业的律师团队介入，从起草决议入手，到协助投票表决，对决议的有效制定与施行可起到关键性的作用。

3、协助规范与评估小区物业管理行为。律师团队可以接受政府相关职能部门的委托，参与小区物业管理区域划分，规范业主自治行为，对物业管理项目协助交接和查验，组织进行物业项目招投标工作，协助委托第三方价格评估机构对本小区内的物业服务费用进行评估测算，参与制定小区物业服务标准，对整体物业服务质量水平进行评价考量，等等。

4、协助小区业主实现自我管理服务。律师团队可接受经授权的小区业主委员会委托，协助小区进行自我管理服务。有些小区为节约全体业主的物业管理费用支出，未将全部物业管理服务委托物业公司提供，针对此类小区的特殊需求，律师团队可以协助业主委员会对小区进行日常管理，帮助建立其建立物业费收支的台帐管理，及时公示物业费收支情况，以及帮助拟定治安保洁等外包服务协议，

5、小区业主若选择物业服务企业管理，帮助小区业主选聘物业服务企业。参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》帮助业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，保护招投标双方的合法权益。协助业主委员会办理物业服务企业之间的承接验收手续，协助接受建设单位应当向物业服务企业移交的相关物业管理资料。协助业主委员会审核并签订《物业服务合同》等等。

6、宣传《物业服务收费管理办法》等法律法规，解决物业管理费收费难的现象。业主与物业时常发生物业管理收费纠纷，虽然标的额一般较小，但是往往无法和解，只得通过诉讼方式解决，即扩大了损失，也无法使双方均服判息讼。通过律师团队宣传《物业服务收费管理办法》等法律法规，使双方通过理清法律关系，重新认知矛盾根源，同时告知双方诉讼风险。从根本上解决物业管理收费问题。

7、协助老旧住宅小区建成规范化的物业管理服务。对交付时间较长、配套设施不齐全或者破损，原房屋产权单位或者售房开发商因客观原因未能实施物业管理的老旧住宅小区，由律师团队接受业主委托，介入配合政府的环境综合整治与更新改造工作。针对老旧小区物业老化导致的安全隐患，老旧小区有住宅专项维修基金的，协助小区业主依法合理使用住宅维修基金。没有住宅专项维修基金的，根据预算方案，在取得政府适当财政支持的前提下，通过业主大会决议方式筹集住宅专项维修基金。以达到进一步完善小区各项配套服务设施，改