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商品房买卖合同典型纠纷及解除案例

在房地产交易中，商品房买卖合同扮演着至关重要的角色，它不仅是买卖双方权利义务的基石，也常常是纠纷发生时的“战场”。由于涉及金额巨大、环节众多，从签订到履行完毕，任何一个细节的疏忽都可能引发争议，甚至导致合同解除。本文将结合司法实践中的常见情形，剖析商品房买卖合同的典型纠纷类型，并通过具体案例探讨合同解除的适用条件与法律后果，以期为购房者与开发商提供有益参考。

一、因付款问题引发的纠纷及合同解除

付款是购房者的核心义务，而付款方式的多样性（如按揭贷款、分期付款等）也使得此环节容易产生变数。

（一）按揭贷款无法获批的困境

典型情形：购房者在签订商品房买卖合同后，因自身征信问题、银行信贷政策调整或收入证明不符合要求等原因，导致按揭贷款申请未获银行批准，无法按合同约定支付剩余房款。

案例简述：

市民王先生与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定以按揭贷款方式购买一套住宅，首付三成，余款向银行申请贷款。合同签订后，王先生按约支付了首付款，但在办理贷款过程中，因王先生个人信用报告中存在多次逾期记录，银行拒绝了其贷款申请。王先生无力一次性支付剩余房款，遂向开发商提出解除合同，退还首付款。开发商则认为系王先生自身原因导致贷款不成，应承担违约责任，不同意全额退款。

法律分析与解除依据：

此类纠纷的关键在于合同中是否对贷款不成的情形有明确约定。若合同明确约定，因购房者自身原因导致贷款无法获批的，购房者应在一定期限内以其他方式支付余款，否则开发商有权解除合同并要求购房者承担违约责任，那么购房者将面临不利局面。反之，若合同未作明确约定，或约定因不可归责于双方的事由导致贷款不成的，双方可解除合同且互不承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在上述案例中，若合同无特殊约定，且贷款不成确系王先生自身信用问题（可归责于买受人），则开发商有权拒绝解除合同或要求王先生承担违约责任。但若王先生能证明银行政策突变等不可归责于双方的原因，则有权解除合同并要求返还已付款项。

二、因房屋质量、面积及交付标准引发的纠纷及合同解除

房屋本身的状况是购房者最关心的核心利益，质量瑕疵、面积差异、与宣传不符等问题，均可能成为解除合同的导火索。

（一）房屋主体结构质量不合格或严重影响居住

典型情形：房屋交付后，购房者发现存在主体结构质量问题，如地基下沉、墙体开裂等，或存在其他严重质量问题，足以影响正常居住使用。

案例简述：

李女士购买了某楼盘的一套期房，收房时发现房屋客厅顶板有明显裂缝，经专业机构检测，认定该裂缝系结构性裂缝，影响房屋主体安全。李女士要求开发商退房并赔偿损失，开发商则主张可以进行维修，不同意解除合同。

法律分析与解除依据：

根据《民法典》第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条也明确，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

在此案例中，房屋主体结构质量不合格，已严重影响居住安全，李女士有权依据上述法律规定，直接要求解除合同、返还购房款并要求开发商赔偿损失。

（二）房屋面积差异过大

典型情形：合同约定面积与房屋实测面积不符，且超出合同约定或法定的误差范围。

案例简述：

张先生购买的商品房合同约定建筑面积为100平方米，交房时实测面积为92平方米，面积误差比达到8%。合同中未明确约定如此大的面积误差如何处理，张先生认为开发商构成违约，要求解除合同并赔偿损失。

法律分析与解除依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实