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2023年土地估价师考试理论与方法详解

1.土地价格的概念与特征

土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格具有以下特征：

土地价格是权益价格：土地买卖实质是土地权益的买卖，购买者获得的是土地的各种权益。

土地价格不由生产成本决定：土地是自然产物，没有人类劳动的投入，其价格主要由土地的需求和土地的相对稀缺性决定。

土地价格主要由土地需求决定：人口增加、经济发展等因素会导致对土地需求的增加，从而推动土地价格上涨。

土地价格呈上升趋势：随着社会经济的发展，土地需求不断增加，而土地供给相对有限，同时土地投资的改善也会使土地价格上升。

土地价格具有明显的地域性：不同地区的土地自然条件、经济发展水平、市场供求关系等差异很大，导致土地价格相差悬殊。

2.土地价格的影响因素

一般因素

行政因素：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策等会影响土地价格。例如，严格的土地用途管制会限制土地的开发利用，影响其价格。

人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成等与土地价格密切相关。人口密度高的地区，对土地的需求大，土地价格往往较高。

社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等会影响土地价格。如城市化进程加快，会增加对城市土地的需求，推动地价上升。

国际因素：国际经济状况、国际政治因素等也会对土地价格产生影响。例如，全球经济危机可能导致土地价格下跌。

经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动等。经济繁荣时，土地需求增加，价格上升。

区域因素

商服繁华程度：商业服务业的集聚程度和繁华程度越高，土地价格越高。如城市的中心商业区，土地价格通常非常高。

交通条件：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度等影响土地价格。交通便利的地区，土地的使用价值更高，价格也会相应提高。

基础和公用设施条件：基础设施（如供水、供电、供气等）和公用设施（如学校、医院、公园等）完善的地区，土地价格较高。

环境质量：自然环境和人文环境质量好的地区，土地价格更具吸引力。如靠近公园、湖泊等的土地价格相对较高。

个别因素

土地的位置、面积、形状、地势、地质条件等。位置优越、面积适中、形状规则的土地价格较高。

土地的开发程度：熟地（具备开发建设条件）的价格高于生地（未进行开发的土地）。

土地的使用年限：使用年限越长，土地价格越高。

3.土地估价的原则

替代原则：在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有大致相同的价格。在土地估价中，可通过比较类似土地的交易价格来确定待估土地的价格。

预期收益原则：土地价格是土地未来收益的资本化。估价时应考虑土地未来可能产生的收益，以此来确定土地的现值。

最有效使用原则：土地应按照其最有效利用方式进行估价。例如，一块土地既可以用于住宅开发，也可以用于商业开发，应根据市场需求和收益情况，选择最能发挥其价值的用途进行估价。

供需原则：土地价格受市场供求关系的影响。当土地供给大于需求时，价格下降；当需求大于供给时，价格上升。

报酬递增递减原则：在技术不变的条件下，对土地的投入达到一定程度后，每增加一单位的投入所带来的报酬会逐渐减少。在土地估价中，要考虑土地投入与产出的合理比例。

4.市场比较法

市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地加以比较，从已发生交易的类似土地的已知价格，修正得出待估土地价格的一种估价方法。

适用范围

适用于土地市场比较发达，有足够数量的比较案例的地区。主要用于土地使用权出让、转让、抵押等的价格评估。

基本公式

待估土地价格=比较案例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

操作步骤

收集交易案例：通过各种渠道收集与待估土地类似的交易案例，要求案例的用途、交易时间、位置等尽量接近待估土地。

确定比较案例：从收集的案例中选择35个符合要求的比较案例。

进行交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素对价格的影响，使比较案例的价格成为正常价格。

进行交易日期修正：将比较案例的交易价格调整到估价期日的价格水平，一般根据地价指数进行修正。

进行区域因素修正：比较待估土地与比较案例在商服繁华程度、交通条件等区域因素方面的差异，并进行修正。

进行个别因素修正：考虑土地的面积、形状、地势等个别因素的差异，对比较案例价格进行修正。

计算待估土地价格：将修正后的比较案例价格进行综合，得出待估土地的价格。

5.收益还原法

收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日