新《江苏省物业管理条例》解读 .pdfVIP

新修订《江苏省物业管理条例》解读

小区车位、物业收费、前期管理、电梯维修等难题一一突破

市民王女士2012年初住进了新北区某新建小区，令她烦恼的事情随即而来，

该小区车位只售不租，地下车库空空荡荡，地面停车却拥挤不堪，时常发生刮擦

磕碰。近年来，小区物业管理与业主之间摩擦不断，车位租售、物业费收取、电

梯维护等都是矛盾焦点，亟待法律法规明确职责、建立完善机制。针对这些难题，

江苏省人大近期公布了新修订的《江苏省物业管理条例》，其中明确规定，建设

单位没卖掉的车位、车库，应当优先出租给业主，拒不出租的，最高可以处50

万元罚款。除小区停车问题之外，新条例还对小区公共维修资金“钱生钱”，物

业费政府指导价的评估，政府部门介入小区管理等，做出了新的规定。

小区停车：车位只售不租最高罚50万，人防车位最长租三年

现象：一些开发商对拥有自主产权的停车位只售不租，导致未购买车位的业

主有车位不能停。对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部

分出售，只要符合双方约定。但目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，而开

发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置。

新规：卖不掉的车位不能拒不出租

新的《江苏省物业管理条例》明确，建设单位未出售或者未附赠的车位、

车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执

行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数

量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式

确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车

库。在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用

人，但租期不得超过六个月。

为了保证这条新规落到实处，《条例》制定了罚则：建设单位对业主要求承

租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；

逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

现象：由于人防工程的停车位不得出售，只能出租，有些开发商为回笼资金，

便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签，相当于“变相出售”。去年，常州

一家小区就被曝出，开发商向业主一次性出租车位20年使用权，价格也因此高

达13.2万-15万元一个，引发了业主的强烈不满。

新规：人防工程车位只能出租，最多租三年

为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，物业管理区域内依

法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期

限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正

的，处五万元以上二十万元以下罚款。

现象：有关小区停车收益的归属，一直争论不断。在不少业主看来，根据物

权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业

主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业

的重重矛盾。

新规：路面停车位收益归业主

新条例规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放

汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，

其余部分可补贴物业费。

业主大会成立后，道路、场地停车收益，以及利用共有部分、共用设施从事

广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使

用也由其决定，或按物业服务合同约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使

用。

现象：汽车停在小区收费车位后，发生盗抢或损坏，物业是否应承担责任？

一直以来，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否

属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。

新规：汽车要保管应另签服务合同

新《条例》规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车

的，应根据业主大会或业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服

务企业可根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行

政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

物业服务企业应将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应对汽车停

放费的收支进行监督，并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当

与物业服务企业另行签订保管服务合同。

物业费：三年一评估，拖欠物业费或被告上法庭

现象：有物管企业反映，有的地方物业费的政府指导价多年不变，不能及时

客观地反映物业服务的成本变化和市场