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2017年房产培训课件

第一章房产基础知识概览

房地产定义与分类基本定义房地产是指土地、建筑物及其附属设施的总称，是不可移动的固定资产。它包括土地所有权和土地使用权，以及地上建筑物和附着物的所有权。主要分类住宅地产：公寓、别墅、联排住宅等商业地产：办公楼、商场、酒店等工业地产：厂房、仓库、物流中心等土地：开发用地、农业用地、保护用地等物业与房产区别

房地产行业结构与角色关键角色区分1房地产代理人(Agent)获得执照的专业人士，代表买家或卖家进行交易，通常隶属于经纪公司，2017年美国中位数收入约为46,000美元。2经纪人(Broker)拥有更高级别执照的专业人士，可以独立开设经纪公司，管理代理人，并从代理人交易中获得分成。3Realtor?加入全国房地产经纪人协会的代理人或经纪人，需遵守更严格的职业道德规范。佣金与收入结构典型佣金比例：交易金额的5%-6%佣金分配：通常在买卖双方经纪公司平分经纪公司与代理人分成：一般为50/50到70/30不等资深代理人可获得更高分成比例2017年行业趋势：佣金率受到一定压力，但交易总量增加

房地产市场结构房地产市场是一个复杂的生态系统，由多个相互关联的参与者组成。如图所示，买卖双方通常通过代理人进行沟通，代理人隶属于经纪公司，而经纪公司则由经纪人领导。买方与卖方：市场的核心参与者代理人：为买卖双方提供专业服务的桥梁经纪公司：提供平台、品牌和支持系统经纪人：管理公司运营并监督代理人活动其他服务商：贷款机构、评估师、检验师等了解这一结构对于新入行的房地产专业人士至关重要，它决定了您的职业发展路径和收入来源。

房地产市场基本术语商品房与类型区分商品房：可在市场上自由买卖的住宅期房：尚未建成但可预售的房产现房：已建成可立即交付的房产尾房：项目销售后期剩余的房源土地市场分级一级市场：政府与开发商之间的土地交易二级市场：开发商之间或开发商与个人之间的土地交易招拍挂：土地出让的三种主要方式基础设施概念三通一平：通水、通电、通路和场地平整七通一平：通水、电、路、气、暖、讯、排污和场地平整五证两书：开发商必须具备的法律文件熟悉这些专业术语是进入房地产行业的第一步，它们构成了行业交流的基础语言。

第二章2017年房产市场环境分析深入了解当前市场状况与影响因素

2017年全球及中国房产市场概况全球市场走势美国房产市场交易周期缩短至49天，比去年加快欧洲市场分化，北欧走强，南欧恢复缓慢亚太地区增长强劲，尤其是中国、澳大利亚低利率环境全球普遍，刺激房产投资热情中国市场特点一线城市(北上广深)房价稳中有升，增幅收窄热点二线城市(杭州、南京等)涨幅显著三四线城市分化明显，部分地区去库存压力大调控政策日趋严格，限购限贷范围扩大长效机制建设加速，租售并举格局初现49天美国房产平均交易周期较2016年缩短约12%，表明市场流动性增强15.3%杭州年度房价涨幅成为中国涨幅最大的城市之一3.9%北京年度房价涨幅受严格调控影响，涨幅较2016年明显收窄

房价影响因素解析经济因素利率水平：2017年保持低位，降低购房成本通货膨胀：温和通胀促使资金流向实物资产就业率：就业增长提升购买力，扩大需求经济增长：GDP增长带动房地产市场活跃政策因素调控政策：限购、限贷、限售组合使用税收政策：奢侈税、交易税调节市场热度土地供应：政府控制土地出让影响供给端货币政策：央行调整基准利率影响资金成本供需关系人口流动：人口流入带动住房需求增长城市化进程：新增城市人口创造刚性需求开发速度：新房供应量与需求的平衡关系投资心理：预期与情绪左右短期价格波动2017年，中国房地产市场受政策调控的影响最为显著，房子是用来住的，不是用来炒的定位逐渐深入人心，市场预期发生转变。同时，人口流动与城市群发展继续推动区域房价分化。

2017年中国主要城市房价走势对比上图展示了2017年中国主要城市的房价走势对比。可以清晰地看到，各城市呈现不同的发展态势：一线城市走势北京：上半年平稳微涨，下半年趋于稳定上海：全年整体稳定，波动不大广州：前三季度有小幅上涨，第四季度趋平深圳：年初有所回调，随后平稳发展热点二线城市杭州：全年保持上涨态势，尤其上半年涨幅明显南京：上半年涨幅较大，下半年受调控影响放缓武汉：整体呈现稳步上涨趋势成都：增长温和，市场活跃度高总体来看，2017年中国房地产市场呈现分化特征，一线城市在严格调控下趋于稳定，部分二线城市仍保持较快增长，三四线城市则分化明显，与当地经济发展水平和人口流动紧密相关。

房地产景气循环与周期理论繁荣期供不应求，价格快速上涨，开发投资活跃，市场情绪高涨滞胀期价格高位徘徊，交易量减少，投资者观望，政策调控加强衰退期价格下跌，库存积压，开发商降价促销，市场信心低迷复苏期价格触底反弹，交易量回升，投资者重返市场，新一轮周期开始2017年市场特点