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第八章财产行为税类

概念及特点依据房产价值或房产租金收入为计税依据，向房产所有人或经营人征收的一种财产税。

纳税义务人产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。税对象与征税范围征税对象是房产。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。

STEP1STEP2STEP3STEP4计税依据和税率计税依据从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

从租计征——计税依据为房产租金收入。1如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。2

税率01从价计征：税率为1.2%；02从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。03

logo应纳税额计算

【例题·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。9.6万元15.6万元6.0万元10.8万元【答案】C

我国房产税的一般优惠个人所有非营业用的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院。国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。税收优惠

【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。288元576元840元864元【答案】A123456

征收管理纳税义务发生时间

【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）1纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税2纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税3纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税4纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税5【答案】AD6

第二节契税法概念及特点01在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同契约，以及所确定价格的一定比例，向承受权属人一次性征收的一种行为税。02纳税义务人03契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。04

征税对象及征税范围1契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。2契税征税对象具体包括以下六种具体情况：3国有土地使用权出让（不交土地增值税）4国有土地使用权转让（还应交土地增值税）5土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。6房屋买卖（符合条件的还需交土地增值税）7

几种特殊情况视同买卖房屋：以房产抵债或实物交换房屋【举例】甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。以房产作投资或作股权转让以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

21房屋赠予（符合条件的还需交土地增值税）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为。包括以获奖方式承受土地房屋权属。房屋交换（单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。435

以房产抵债将房产赠与他人以房产作投资子女继承父母房产【答案】ABC【例题·多选题】下列各项中，应当征收契税的有（）。020103050604