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产业地产

CHINAREALESTATE

片区开发的盈利模式分析

杨晓怿

摘要：“片区开发项目”因项目体量大、有一定的盈利性，在近年饱受市场关注，既是地方政府着力发展的

重点项目，也是社会资本跃跃欲试的领域之一。但是，不同地区、不同内涵的片区开发项目有根本性的差异，

其盈利模式也会有非常大的差距，从不同功能导向分析目前国内主流片区开发盈利模式。

关键词：基建；产业聚集；城市更新

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0043-45收稿日期：2020-12-09

“片区开发项目”因项目体量大、有一定的项目有根本性的差异，其盈利模式也会有非常大

盈利性，在近年饱受市场关注，既是地方政府着的差距。无论政府也好，社会资本也好，都只有

力发展的重点项目，也是社会资本跃跃欲试的领在项目盈利后才能真正分享到“增值红利”、实

域之一。但是，不同地区、不同内涵的片区开发现共赢的目标。

作者简介：杨晓怿，北京明树数据科技有限公司高级研究员。

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1 城市功能导向：老旧城区开发短，城市群、都市圈的战略即将成为现实。因此，

在持续的基础设施投入后，全国各地的新城有一类片区开发项目是依托交通设施的发展，在

区已经焕发了全新面貌，成为了城市对外的窗都市圈、城市群中形成一个个的节点小城镇，以

口，也将中小城市的城建上限快速提升。但是，交通节点为核心展开的片区开发。

与新城区的现代化相比，老旧城区面临的问题非由于交通基础设施的发展让通勤时间缩短，

常多：既包括居民的居住问题，又涵盖老旧小区许多大城市发展轨道交通来向外疏解人口，但有

改造；既有基础设施与风貌的落后，又有生态环些地方把依托站点的片区开发做成了纯粹的片

境与配套公共服务的缺失。区地产开发。这与当年房地产发展速度快、高速

因此，实施城市更新行动，以完善城市功能城镇化有一定关系，但如今显然已经不合时宜，

为导向，对老旧城区进行整体开发是地方政府交通设施带来的小城镇也应当具备应有的功能

“十四五”期间的主要任务之一，也是片区开发与造血能力，才能实现整体盈利的目标。

中比较常见的类型。这一类型的片区开发，核心一是要实现多种交通设施的综合开发，以此

在于“整体更新”，需要将城市功能的升级与完来扩大对外辐射范围，就能获得更多的生产资

善、基础设施与公共服务的补短板强弱项同步进料、资本、人口的聚集；二是要解决“最后一公里”

行。由此带来的盈利模式比较清晰，一是以片区的问题，改善小城镇内部的交通设施，实现交通

中腾空的土地作为项目主要收益来源，用有收益资源的相对均衡，以此提升整体的区域价值，避

的经营性土地出让平衡公益性的基础设施投入，免发展热点只