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发达国家城市土地产权制度研究

当前，对于发达国家的城市来说，土地作为稀缺资源，越来越显得更加珍贵，我国作为一个人口众多的国家，在这一方面也显得尤为突出。因此，全面了解和研究发达国家的城市土地产权，对于促进我国在新型城镇化进程中进一步深化土地制度改革，加强城市土地产权制度的优化具有一定的借鉴意义，同时，对我国城市土地资源的科学规范管理和推动国家治理现代化将起到积极的作用。

城市土地的特性及其功能与布局

城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地;二是城市规划区内未建成区内的土地;三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。

(一)城市土地的特性。

城市土地的特性，可以从自然特性和经济特性两个方面进行界定。

城市土地的自然特性表现在三个方面：一是地理位置的固定性。城市土地既是大自然的造化物，也是人类活动的结果，它具有固定的位置。城市规划区和建成区的土地面积是既定的，它不可能无限供给。城市土地的地理位置既不能互换也不能搬动，既不能凭空创造也不会无故消失，因此，人们经常将城市地产称为不动产。二是土地适用的差异性。城市不同地段的土地在地质、地貌、水文、植被等方面存在差异性。城市不同地段的土地条件和承载能力不同，土地适用性存在很大差别。尽管依靠人工力量可以在一定程度上缩小城市土地的自然差别，但这需要追加一定的投资。而且，不论科学技术和交通运输条件如何改善，土地位置的差异是不可能完全消失的。三是土地利用的耐久性。普通生产和生活资料都会在使用中因损耗而逐渐丧失其使用价值。然而土地具有永不消失性，能够永续为人类所利用。土地资源只要处理得当，一次投资能够连续带来收益。

城市土地的经济特性体现以下四个方面：一是土地供给的稀缺性。城市土地的总面积是既定和有限的。它制约了城市土地的总供给。随着城市人口的不断增加和经济社会的发展，对城市土地的需求越来越大。土地的有限性不仅是指土地总量恒定不变，而且是指在某一地区用于某种特定用途的土地数量是有限的。增加某种用途的用地，就必然减少其他用途的用地。永远无法满足所有的需求。城市规模越大，土地供需缺口往往也越扩大。城市商业中心地段之所以“寸土寸金”，正是由于土地资源具有稀缺性。二是土地价值的区位效益性。经济活动的不同地理位置通常称为区位。在农业用地中，距离市场位置的远近是形成级差地租的原因之一，也是农业土地价格的重要因素。城市土地的区位更是土地价格的决定性因素，不同的交通运输条件、距离市场的远近，对土地效益具有决定性影响。不同区位土地的经济投入，会产生不同的经济回报。三是边际效益的递减性。边际效益递减性是指当其他生产要素投入量不变时，某种生产要素的投入量超过一定限度后，其边际效益会随投入量的增加而递减。对城市土地的连续追加投资超过一定限度后，单位面积投资增量所获收益就会下降。因此，过度开发土地不仅会对环境造成破坏，在经济上也是不合算的。四是土地价值的资本性。城市土地作为不动产，不仅具有经济价值和交换价值，而且具有保值增值性。城市土地可能产生的收益水平，决定了土地的市场价格水平。地块上的经营收益越高，地块的市场价值也越高。

(二)城市土地的功能设置。

一般情况下，按城市土地在城市经济活动中的功能设置，即按土地的用途职能可以划分为以下十个方面。

一是工业用地。指用于工业生产方面的用地，往往是城市中最主要的功能用地。包括工厂厂区的生产用地，附属的动力设施、仓库、厂内铁路专用线用地，劳动保护与防护地带用地，厂内行政办公用地，污水处理用地等。

二是商业用地。包括各种商店、商场、购物中心、超级市场、菜市场及个体商贩用地，还有大量附属在居住小区中的商业用地。

三是服务业用地。包括金融、保险、邮电、信息、咨询、法律等单位用地。

四是交通运输用地。包括城市的铁路、公路、公交干线用地以及设在城市的各场站、民用机场、港口、码头用地及其附属设施、货物堆放、停车用地等，主要是指城市内外的交通设施的用地。

五是文教、科技卫生用地。包括学校、学术科研机构、医院、文化体育中心及其管理部门用地。

六是行政机构用地。包括政府部门、社会团体用地。

七是居住用地。包括住房小区内的街坊道路、绿化用地。

八是园林、娱乐用地。包括公园、游乐园、休闲场所、娱乐中心、绿化带、植物园、苗圃等用地。

九是风景游览用地。包括设在城市的风景点、自然保护区、文物保护区、纪念馆等用地。

十是特殊用地。包括设在城市的军事设防用地、监狱、垃圾堆放及处理场、公墓、火葬场等用地。

(三)城市土地使用的空间结构。

城市土地使用的空间结构，是不同土地使用者在土地成本和区位成本之间进行