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购房中如何应对开发商的隐藏陷阱

摘要：作为普通的购房者购买房产，一般的购房流程可能是先看了广告宣传，然后再去售楼部听销售人员进行楼盘的介绍，观看楼盘模型，阅读楼书介绍，再然后查看一下楼盘实地环境，满意的情况下一般就下单购买了。这一流程看起来没有任何问题，但是殊不知道，开发商在宣传和推销的环节有可能会隐藏有各种陷阱，引导购房者上当，特别是商品房的预售中，这种陷阱出现的可能性就更大。当购房者好不容易等到房子入住的那一天，有些人就有可能发现一些隐蔽的购房陷阱就显露出来了。而当这些隐藏问题出现的时候，如何能够最大限度地保障购房者的合法权益，这就是本文所需要讨论的问题。针对这些问题很多购房者都可能会感觉维权的难度很大，本文就从中罗列了一些购房者有可能遭遇的隐藏陷阱，同时也提出了各自的防范及应对措施，以期对普通的购房者有所帮助。

关键词：购房者陷阱应对措施

买来的房子隐蔽工程有质量缺陷。

案例：胡女士购买了某沿河的高档小区，收房当天，发现一楼墙角处有大量的霉斑，遂拒绝收房。后经过询问相关的专业人士查看了设计图纸之后发现，原设计中有要求对地下一层进行防水处理，但是现实中，底下一层属于隐蔽工程，从侧面显露的排风口可以看到地下空间积水很深。很明显是施工过程中防水工作没有做好，造成地上一层墙角的范霉。发现问题后，胡女士先是投诉到建设主管部门的房开科进行举报。后在房开科主持下，与开发商召开协调会议，虽然房产公司找来房屋设计人员阐明泛潮属于长时间无人居住不开窗造成的正常现象，符合标准，但是底下积水却是事实。后又经过多次协商之后，开发商终于同意予以解决。

隐蔽工程往往处于肉眼不能察看的地方，其隐蔽性很强，通常需要较长的时间才能显现出质量问题，隐蔽工程出现质量问题，有可能是勘察设计阶段，设计不合理所造成，不过更多的是施工阶段，没有严格按照设计要求施工所造成。购房者一旦发现隐蔽工程的房屋质量问题，千万不能因为怕麻烦，担心质量检测的困难而放弃维权。一定要透过表面发生的质量问题现象去分析问题发生的本质，尽量查看隐蔽工程的可视之处，确定问题所在之后，必要时找相应的房屋质量检测机构进行质量检测，在掌握相应的证据之后可以通过行政举报和民事诉讼来保障自己的权利。

此外，维权的时候一要确定质量问题，二不能超过隐蔽工程的保修期。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。同时该办法第七条也规定了建筑工程的最低保修期也做了相应的规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

3、有没有申领过施工许可证，是否是属于不需要申领施工许可证的建设项目？根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

按照篮球场的规模来看，如果单独建设的话，很有可能是不需要领取施工许可证大的，如果该项目排除了违法建筑的可能，其次那么下一步就要考虑的是，对方违约的问题。

相对于第一个案例，第二个案例简单一点，主要考虑的是房产公司的违约问题。

关于房产公司不兑现配套设施的宣传承诺，是否应当承担违约责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

按照这一规定，如果第一个案例中，该篮球场的建造如果属于在项目规划红线之外的，显然已经无法依据这一规定要求对方来承担违约责任，真的要适用也只是这一司法解释的延伸理解；而对于第二个案例，如果在证据确凿的情况下，是可以适用这一规定来向房产公司主张违约责任的。

其次，以上两个案例其实都有虚假广告的存在，针对虚假宣传广告误导消费者的