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关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(试行)

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）

第一条为加强土地用途变更和容积率调整管理，依法解决相关历史问题，盘活存量土地，加快城市规划实施，推动产业转型升级，保障公共利益，促进城市科学发展，根据相关法律、法规，结合我市实际，制订本办法。

第二条本办法适用于在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。

已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属闲置土地但已依法处置完毕，可以由土地使用权人继续开发建设。

第三条本办法所称已出让未建用地，是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。

本办法所称“动工开发”是指建设项目依法取得施工许可证后的下列情形之一：

（一）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；

（二）使用桩基的项目，打入所有基础桩；

（三）其他项目，地基施工完成三分之一。

1本办法所称变更土地用途是指《XX市城市规划标准与准则》规定的用地分类大类之间的用途变更。

第四条土地用途变更和容积率调整的处置应当遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。

第五条已出让未建用地申请土地用途变更或者容积率调整后继续开发建设的，应当无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地及其地下空间，但按照本办法第八条第一款第二项规定处置的除外。

第六条市规划土地主管部门（以下简称主管部门）负责统筹、协调和监督已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置工作。

市规划土地主管部门辖区派出机构（以下简称派出机构）负责已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的具体审批工作。

市、区住房保障主管部门负责按照本办法建设的人才住房的后续管理工作。

第七条生效法定图则变更已出让未建用地土地用途的，原土地使用权人可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置：

（一）继续开发建设。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的，按照生效法定图则确定的规划指标继续开发建

2设，但城市基础设施和公共服务设施用地变更为其他用途的，按照本条第一款第三项处置。

（二）公开转让土地使用权。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的，通过政府指定的公开交易平台，按照生效法定图则确定的规划指标以招拍挂方式转让土地使用权。土地用途变更为居住用地的，招拍挂方案应按照本办法有关规定明确人才住房建设指标。

公开交易时，以生效法定图则确定的规划指标的市场价格作为底价。成交后，溢价部分扣除相关税费及交易成本后的50%和原土地使用权出让合同约定的土地用途剩余年期的市场价格归原土地使用权人所有，其余归政府所有。

（三）纳入土地整备。根据现行有关规定，以收购、土地置换和依法收回土地使用权等方式进行处置。

以协议方式出让给行政机关的用地，以及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途，依法收回土地使用权。

第八条原土地使用权人申请按照本办法第七条第一款第一项规定变更土地用途的，除本条第二项规定情形外，应先行无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地，并按照下列规定进行处置：

（一）由商业服务业用地变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，超出原合同约

3定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房，其余建设为普通商品住房和相关配套设施（含商业）。原土地使用权人也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

除上述情形外，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

（二）由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场（库）、加气站、充电站和训考场用地的，经征得相关行政主管部门同意后，可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。

（三）除上述情形外，其他各类用途之间的变更，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。在公共配套条件支撑的前提下，由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地，