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2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(5卷单选题100题)

2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】收益法的核心公式中，年净收益应扣除哪些内容？

【选项】A.房地产开发成本与税费B.运营成本与维护费用C.折旧与维修基金D.预期增值收益

【参考答案】B

【详细解析】收益法计算年净收益需扣除运营成本与维护费用，公式为年净收益=年租金收入-运营成本-维护费用-房产税。选项A包含开发成本，属于初始投入；选项C涉及折旧，属于资产价值减值；选项D为增值收益，需通过折现反映在终值中。

【题干2】下列哪种情况最适宜采用收益法进行房地产估价？

【选项】A.土地使用权到期需续期B.工业厂房待改造为商业物业C.存量住宅无稳定租金收入D.新建公寓尚未投入使用

【参考答案】C

【详细解析】收益法适用于具有持续收益能力的资产，工业厂房改造后收益模式易变，选项A续期涉及政策风险，选项D缺乏收益数据。选项C虽无稳定租金，但可通过未来收益预期计算，符合收益法核心逻辑。

【题干3】某商业物业年租金收入120万元，运营成本25万元，房产税8万元，年净收益应为多少？

【选项】A.87万元B.105万元C.93万元D.100万元

【参考答案】A

【详细解析】净收益=租金收入-运营成本-房产税=120-25-8=87万元。选项B未扣除房产税，选项C误将税费计入成本，选项D计算错误。

【题干4】收益法中，折现率由哪三个要素组成？

【选项】A.无风险利率+风险溢价+通货膨胀率B.市场利率+资产风险+流动性风险C.固定利率+市场溢价+管理费D.名义利率+实际利率+贴现系数

【参考答案】B

【详细解析】折现率=无风险利率+风险溢价+通货膨胀率（名义利率）。选项A未区分名义/实际利率，选项C包含非必要管理费，选项D“贴现系数”表述错误。

【题干5】某物业剩余经济寿命20年，但未来5年后可能转型为其他用途，此时收益法持续年数应如何确定？

【选项】A.按剩余寿命20年计算B.取5年转型后剩余寿命C.根据市场同类物业平均寿命D.以转型后收益稳定性为基准

【参考答案】D

【详细解析】收益法持续年数需反映收益可预期性，若转型后收益稳定，应取转型后剩余寿命而非原剩余寿命。选项A忽略用途变更，选项B假设转型必然发生，选项C脱离实际。

【题干6】某物业未来5年净收益递增5%，之后保持稳定，适用哪种收益法模型？

【选项】A.假设净收益固定B.递增净收益模型C.假设净收益递减D.综合收益模型

【参考答案】B

【详细解析】递增净收益模型适用于初期收益增长后趋于稳定的情形，选项B对应“递增-固定”两阶段模型。选项A适用于长期稳定收益，选项C与题干增长趋势矛盾。

【题干7】某物业年净收益80万元，折现率8%，无限年收益，其现值应为多少？

【选项】A.1000万元B.800万元C.960万元D.880万元

【参考答案】A

【详细解析】无限年现值=年净收益/折现率=80/8%=1000万元。选项B未折现，选项C/D计算错误。

【题干8】收益法中，若净收益包含预期增值收益，应在计算时如何处理？

【选项】A.直接计入净收益计算现值B.按终值计算后再折现C.按净收益乘以增值系数D.扣除风险溢价后计算

【参考答案】B

【详细解析】预期增值需通过终值公式（V=F/(1+r)^n）单独计算，再与净收益现值相加。选项A混淆净收益与增值，选项C/D无理论依据。

【题干9】某物业剩余寿命10年，年净收益60万元，残值30万元，适用哪种收益法公式？

【选项】A.(年净收益/r)[1-1/(1+r)^n]+残值B.(年净收益/r)×残值系数C.(年净收益/(r+g))+残值D.(年净收益/残值)×市场比率

【参考答案】A

【详细解析】有限年现值=年净收益×年金现值系数+残值，公式A为标准表达式。选项B“残值系数”无定义，选项C适用于递增收益，选项D为市净率公式。

【题干10】收益法中，风险调整系数通常如何确定？

【选项】A.市场平均风险溢价×2B.政府债券收益率×1.5C.无风险利率+行业风险系数D.专家评估风险等级后取值

【参考答案】D

【详细解析】风险调整需结合具体资产风险等级，专家评估法更符合《房地产估价规范》要求。选项A/B为固定倍数，忽略个体差异；选项C未明确风险系数来源。