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金瓯广场营销策划方案
二零零六年一月十五日
目录
第一部分项目定位及核心卖点提炼
一、项目定位思考
二、项目定位
三、核心卖点
第二部分销售时机及销售阶段安排
一、销售时机分析
二、销售阶段安排
第三部分销售策略
一、销售流程
二、推售单位安排
三、各推广阶段销售策略
（一）市场预热期
1．时间
2．销售推广目标
3．销售必备条件
4．销售对象
5．推售单位
6．销售渠道
7．造势安排及促销手段
（二）市场热销期
1．时间
2．销售推广目标
3．销售必备条件
4．销售对象
5．推售单位
6．销售渠道
7．造势安排及促销手段
（三）促销期
1．时间
2．销售推广目标
3．销售必备条件
4．销售对象
5．推售单位
6．销售渠道
7．造势安排及促销手段
（四）造势活动一览表
第四部分价格策略
一、定价策略
1．定价的影响因素
2．定价的基本原则
3．参考均价评定
4．附：初步价格表
二、价格走势建议
三、付款方式建议
第五部分广告推广策略
附件一销售材料及预算费用
附件二置业顾问培训大纲
附件三云锦·金瓯广场开盘活动方案
第一部分：项目定位
一、项目定位思考：
二、项目定位：
核心定位：烟草岗﹒20万平米公园式社区
软性定位：阳光之城涵养生活
项目案名：住宅部分金瓯郦城
商业部分金瓯广场
功能定位：养老、居家、休闲生活相结合的混合型城邦
价格定位：均价：3000元/平方米
三、卖点提练
第二部分销售时机及销售阶段安排
一、销售时机分析
关于公开发售时间，即基本确定将公开发售时间定在2006年5月初，（这取决于预售许
可证的具体落实）从今年可销售时间来看，所剩不多，而且我们项目准备工作、核心团队建
设和营销执行工作都没有做到系统化，故此，从本项目的实际条件考虑，假设5月1日前一
个星期可拿到预售证，则建议在此时公开发售；如果在6月20日左右拿到预售证，则建议在
7月中旬公开发售。
至于项目亮相时机，建议以项目前期准备工作的完成、项目工程进度及项目公开发售期
而定，若准备工作充分、市场反映热烈，同时新推楼盘在炳草岗销售理想，则应趁热打铁，
及时将金瓯广场推向炳草岗市场，争取一亮相就达到“一炮而红”的效应。初步预计亮相时
间为2006年3月18左右或之后。
项目前期工作准备期：2005年12月15日—2006年3月15日
项目亮相时机：2006年3月18日
项目开盘时机：2006年5月1日
二、销售阶段安排
建议将整个C区销售推广阶段分为以下三个时期，共八个阶段，详见下表：假设5月1
日左右拿到预售证
阶段阶段细分时间销售目标
市场预热期接受咨询期15/12/2005—17/03/2006接受登记
(15/12/2005—30/04/2006)正式内部认购期18/03/2006—01/0
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