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2025年综合类-房地产经纪业务操作-新建商品房销售代理历年真题摘选带答案(5卷100题)

2025年综合类-房地产经纪业务操作-新建商品房销售代理历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】商品房销售代理中，委托合同生效的关键在于委托方与受托方签订书面协议并完成备案，以下哪项不属于备案必备材料？

【选项】A.委托方营业执照复印件B.受托方资质证书原件C.商品房预售许可证D.项目平面示意图

【参考答案】C

【详细解析】根据《商品房销售代理管理规范》，备案需提供委托合同、项目资料、受托方资质证明及项目规划文件。预售许可证属于商品房销售许可文件，无需提交备案，故选项C正确。其他选项均为备案必备材料。

【题干2】某项目因开发商资金链断裂导致无法按期交付，购房者主张解除合同并要求双倍返还房款，代理机构应如何处理？

【选项】A.按合同约定启动违约责任程序B.直接与购房者协商补偿方案C.向住建部门申请调解D.强制要求购房者继续履行合同

【参考答案】A

【详细解析】根据《商品房买卖合同司法解释》，开发商违约导致合同无法履行，购房者有权解除合同并主张赔偿。代理机构需依据合同条款启动违约责任程序，选项A符合法律规定。其他选项或超出代理权限或违反法律规定。

【题干3】商品房销售中，定金与订金的区别主要体现于法律性质和违约责任承担，以下哪项表述正确？

【选项】A.定金具有法律强制力，违约方需双倍返还B.定金合同可口头约定C.订金违约时仅退还本金D.定金数额不得超过主合同标的额20%

【参考答案】D

【详细解析】定金与订金的核心差异在于法律效力。定金合同必须书面约定且金额≤主合同20%，具有违约金性质；订金无强制法律效力，仅按实际损失赔偿。选项D正确，其他选项混淆了二者的法律特征。

【题干4】某代理项目因宣传资料未标注“规划用途为商业综合体”，引发业主群体投诉，代理机构应承担何种法律责任？

【选项】A.民事赔偿责任B.行政处罚C.刑事犯罪D.无法律责任

【参考答案】B

【详细解析】根据《广告法》第27条，商品房宣传不得含有虚假内容。未标注规划用途属违规宣传，住建部门可责令整改并处以广告费3-5倍罚款。代理机构作为广告发布方需承担行政责任，选项B正确。

【题干5】在客户需求分析阶段，代理人员应重点识别客户的哪类需求？

【选项】A.支付能力与贷款方式B.购房目的与家庭成员结构C.装修预算与车位需求D.产权登记时间要求

【参考答案】B

【详细解析】需求分析应从核心需求切入。购房目的（自住/投资）和家庭结构（首购/改善）直接影响选房标准，而其他选项属具体需求细节。选项B为需求分析的关键切入点。

【题干6】商品房销售中，代理机构对客户资金监管的法定义务不包括以下哪项？

【选项】A.客户首付款存储于监管账户B.定金直接支付至开发商账户C.定期向住建部门报备资金流向D.退房时协助办理资金返还

【参考答案】B

【详细解析】资金监管制度要求首付款、定金等均需存入监管账户，禁止直接支付至开发商。选项B违反资金监管规定，其他选项为法定义务。

【题干7】某代理项目在签约前公示的《商品房销售价格备案表》显示均价1.2万元/㎡，实际签约价1.3万元/㎡，购房者可主张哪项权利？

【选项】A.退房并要求双倍返还差价B.按备案价补签合同C.要求开发商承担违约责任D.向住建部门投诉价格违规

【参考答案】D

【详细解析】备案价是政府核定的销售基准价，签约价超备案价10%以上属违规。购房者可向住建部门投诉，选项D正确。其他选项超出法定救济途径。

【题干8】在二手房交易中，商品房销售代理人员不得代理买卖双方签订的合同类型是？

【选项】A.买卖合同B.委托合同C.资金监管协议D.产权过户承诺书

【参考答案】C

【详细解析】资金监管协议非法定合同类型，由住建部门统一监管。代理人员不得代签此类协议，选项C正确。其他选项为交易必备文件。

【题干9】商品房销售代理中，关于产权过户的法定时限要求，以下哪项正确？

【选项】A.合同签订后60日内完成B.首付款支付后30日内完成C.住建部门备案后15个工作日D.签约满6个月后完成

【参考答案】C

【详细解析】根据《商品房销售管理办法》，签约后15个工作日内需完成备案并启动过户程序。选项C正确，其他选项时限不符合规定。

【题干10】某代理项目因未在销售现场公示《商品房质量保证书》，住建部门可处以下哪项处罚？

【选项】A.5000元以下罚款B.责令停售并没收违法所得C.10万元罚款D.暂停备案资格1个月

【参考答案】