长沙建发·汇鑫国际别墅投资可行性报告.pptVIP

;目录纲要Contents;前言apreviousremark;;;;;从分布图可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有千秋(为由东城工程较少),这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态根底。

市中心别墅楼盘开发为零，这就意味着，市中心缺乏别墅做必备的生态景观资源，因此，从客观角度来说，本案别墅与其他工程没有任何可比性，从产品竞争角度来看，本案的先天资源与其他楼盘相比，处于劣实；

随着长沙融城方案的实施，南城板块作为融城中心地带和大量土地的供给，会更加吸引开发企业在此没。;;序号;序号;以上看出，长沙市场现以综合性产品为主导，纯别墅产品为次，纯独产品更为市场稀缺性产品

根据市调显示：长沙现阶段每栋别墅成交价格均集中在300——500万之间，该类型的别墅均属于经济型别墅，从整体来看，突破1000万大关的别墅，长沙仅藏珑一个楼盘，其大独栋销售情况一般。在600—1000万之间的别墅成交，可以用寥寥无几来形容。;;;北城板块;

1、绿城·青竹园

2、湘江一号

3、沙河·世纪城

4、长泰豪园;项目名称;金鹰星沙板块;6、长沙碧桂园威尼斯城

8、鹏基·诺亚山林

9、水印山城

10、幸福里

11、早安星城

12、山水湾

13、好望谷;项目名称;项目名称;东城板块;15、万科西街花园;项目名称;南城板块;16、国中新城

17、托斯卡纳

18、美洲故事

19、比华利山

20、御邦

21、橘郡

22、保利·阆峰云墅

24龙湾国际社区

;项目名称;市府板块;24、卓越·蔚蓝海岸

5、西山汇景

;项目名称;麓南板块;26、星语林·汀香十里

28麓山恋迪亚溪谷

29、岳麓山公馆

30、卓越·麓山别墅

;项目名称;望城板块;32、长沙玫瑰园

34、南山·苏迪亚诺

36、中新森林海

37、山水英伦山庄;项目名称;小结;决定产品档次的根本区别：

决定别墅档次的因素很多，含括地段，建筑密度、容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等，任何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相当重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容积率之间的价格和档次又不尽相同。目前，长沙别墅市场的开展趋势主要以二环以外为主，河西板块、南城板块、金鹰星沙板块和所占的比重相对较大，这主要因为这一带地价相对廉价和景观人文环境相对较好及产品的纯粹性较强所致。

;以联排别墅为主，叠加别墅供给相当有限，独栋四面开花

根据所掌握的市场数据来看，目前，长沙别墅产品供给量到达了5521套，而其中以联排别墅居首，达3240套，占到全市别墅类产品供给总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供给总量为1793套；叠加别墅为488套,占到全市的8.84%，这一数据根本说明，叠加别墅已根本淘汰，取而代之的那么是洋房类产品。主要原因如下：

1、叠加别墅与洋房比较，其性价比差异巨大；

2、叠加别墅本身的产品定义与别墅类产品相对竞争力偏弱；

而结合市场情况来看，叠加别墅供给相当有限，目前仅湘江1号、御邦、麓山恋迪亚溪谷等工程推出了一定的体量。对于独栋来说根本上所有工程都有独栋别墅，但真正意义上的纯独栋工程并不多，主要以绿城青竹园、阆峰云墅、龙湾国际为代表。

;;保利阆峰云墅;总平图;;;项目名称;经济指标;推广语;户型：452㎡---461㎡;碧桂园威尼斯城;一期总平图;;;开发团队;经济指标;推广语;户型：224㎡;美洲故事;开发团队;经济指标;推广语;;*;*;questionONE:地段能否成就价值？

地段无疑是本案别墅产品最核心的优势，但我们考虑到别墅这一物业的本身形态所必须具备的先天性要素：

1、优越的生态景观资源，环境是别墅的核心要素，而本案别墅并不具备这一要素；

2、别墅本身的人文生活环境，该类产品客群的主要特征就是高素养，但本案规划有多种形态物业，势必破坏别墅本身的居住环境，同时周边人员鱼龙混杂，别墅本身被各种年代久远的建筑所包围，从社区环境来看，私密性极差，居住档次难以提高，因此，本案别墅本身的居住价值将被极大的削弱；

3、别墅所面临的客群均为高端客群，该类客群有一个共同特征——私家车，这一特征无疑说明，客户对于别墅产品的需求根本可以冷淡地段的优势，这也是众多别墅位于二环以外的主要因素，因为，客户对别墅的地段抗性较小。

总结：

以别墅来言，地段好不一定能够成就价值，假设本案为市中心纯别墅社区，或规划为小独栋，那么有可能通过地段将起价值发挥到最大化。

另一方面，取决于别墅本身的先天性要素，而本案地段的优势与别墅本身的先天性优势呈现出两极化差异，缺乏良好的环境支撑，别墅价???将被冷淡。